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戸建て投資で信用毀損になるケース

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

こんにちは

サーファー薬剤師です

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不動産投資は融資ありきの投資です。

金融機関からの融資を利用できなければ不動産投資は成り立ちません。

なので融資戦略も不動産投資では非常に重要になってきます。

 

そこで信用毀損といって、誤った物件ばかり買っていると

金融機関から融資をひけない状態になってしまいます。

 

なので今回はどんな戸建てを買うと信用毀損になってしまうのか、

そしてどんな戸建てを買うと融資が引きやすくなるのか、に関して解説したいと思います。

融資に有利な戸建て物件

まず戸建ての場合は、ターゲットが自ずと築古の耐用年数オーバーの物件になってくると思います。

そうすると物件の評価をするときに建物評価はほとんどでません。

木造の耐用年数である築22年を過ぎた物件の建物の価値は無いとみなされます。

 

じゃあ築古をターゲットにする戸建て投資の場合、融資をつかって築古戸建てを買っている

投資家は、みんな信用毀損になってしまうのかというとそうではありません。

 

なぜなら戸建ての場合は土地値以下の物件というのもたくさんあるからです。

つまり土地の価値よりも物件の価格のほうが低い物件です。

 

しかも不動産市場の歪で、土地の価格よりも大きく低い金額で売りに出ている物件

と言うのもあるものです。

私も評価額が1000万の物件を200万で購入したことがあります。

 

ではどんなところを注意すればいいのかというと

戸建ては建物の価値が無いとみなされても、物件の土地は評価されるという事です。

つまり都市部のような土地の評価が高い物件の評価は高くなり

地方のような土地評価が低いエリアの物件の評価は低くなってしまいます。

 

なので都市部の物件を沢山もっている投資家のほうが、田舎の物件を沢山もっている

投資家よりも銀行からの評価は高くなる可能性があります。

ただし高値掴みしているような場合は、都市部の物件を持っていても意味はありません。

 

都市部の物件を土地値よりも低い金額で購入し、買いましていくことで

資産が増えて、より金融機関から融資をひきやすくなる事も可能です。

 

一方評価が出ない地方の物件を複数保有すれば、借り入れの負債ばかり

増えて信用毀損としなってしまう可能性もあります。

地方戸建て投資でも信用毀損になりにくい理由

先程話したように、土地値以下の都市部の戸建てを保有していれば、信用毀損しないが

地方の土地の価値が低い物件を複数持っていれば、信用毀損になる可能性があると言いましたが

実際は地方の戸建て投資で、信用毀損になる可能性はかなり低いと思います。

 

それはなぜかというと、まず地方戸建ての金額が低いからです。

地方では200~300万とかで戸建てが買えたりします。

なのでその全額融資を引いて物件価値がゼロだとしても、200~300万の信用毀損に

しかなりません。

 

しかも実際評価が低いと言ってもゼロという事はありません。

200~300万の物件の場合、少なくともその半分くらいの評価は付いてますので

実際は100万とかそれくらいの信用毀損です。

 

そして戸建ての場合は、全ての戸建てを全額融資で購入するということは少なくて

自己資金を結構いれたりします。

今回は融資をつかうけど、次回の物件は現金で購入するみたいな感じですね。

 

実際以前私がアパートを買うときに、私は評価が出ない戸建てを10戸以上持っていましたが

借り入れの金額は2000万位だったので全く問題になりませんでした。

むしろ今までの不動産賃貸業の実績を評価されたくらいです。

 

なので地方戸建投資をしているからといって、信用毀損を過度に恐れる必要はありません。

ただ銀行評価を優先させるのであれば、間違いなく都市部の土地評価がでる物件を

買い進めるべきだと思います。

 

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本当に信用毀損を気にすべき物件

私が本当に信用毀損を気にすべきだと思うのは地方戸建てではありません

それよりも都内のマンション投資だとか

新築アパート投資なんかのほうがよっぽど信用毀損を気にすべきだと思います

 

これらの物件は物件価格よりも実際の評価がかなり低くなります

しかも都内マンションも新築アパートも数千万、場合によっては億をこえるような物件もあります

買った瞬間に数千万の信用毀損を起こすような物件ばかりです

 

なのでそのような物件と比較すれば地方戸建ての数百万の信用毀損なんて可愛いものです

そして気をつけたほうがいいのが自宅を購入する時の住宅ローンです

これも負債とみなされるので銀行融資に関しては間違いなくマイナスです

 

特に都内のマンションなどは物件価格と評価の乖離も激しいのでより信用毀損を起こしやすいと思います

 

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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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