戸建て買いすぎてアパート買えない
こんにちは
サーファー薬剤師です
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投資家さんの話を聞いていると「戸建てを複数棟買ってからアパートに進もうと思ったけど、戸建て
を買ったらアパートを買えなくなったしまった、どうしよう」そんな話を聞くこともあります。
なのでこのような失敗をしないためにも、今回はその理由と対策についてお話したいと思います。
地方戸建ての罠
これから不動産投資をはじめる投資家さんの話を聞いていると「物件価格とリフォームを合わせて
５００万以内におさめたい」そんな話を聞くことがあります。
そうなると物件価格は３００万とか４００万くらいで、リフォームが１００万みたいなイメージなん
ですよね。初期はリスクを避けるために、ロットを抑えたいという考えですよね。
その考え自体は間違っていないと思います。
ただそれくらいの価格帯になると、基本買えるのは比較的田舎のエリアの戸建て物件になります。
そこで仮に自己資金２０００万の人が、地方戸建てを３戸現金で買ったとしましょう。
２０００万あった現金も３戸の戸建てを買えば、諸費用なんかも考えると残りの自己資金は５００万
もないんですね。
そこで次はアパートを購入しようという事で、金融機関に融資の打診をします。
自己資金が５００万も無い状態だと、今の御時世では融資はかなり厳しいと思います。
このような話を聞くと「購入した物件を担保提供すれば共同担保で融資を引けるんじゃないの」と
思われるかもしれませんが、耐用年数オーバーの地方戸建ては、ほとんど金融機関に評価してもらえ
ないので、担保にとってもらえない可能性があります。
なので投資初期に現金で戸建てを買い進めてしまうと、融資を使ってアパートを買おうと思った時に
融資がでなくなって、購入できなくなってしまう可能性があります。
戸建て買い進めても問題ないケース
では投資初期に戸建て投資をするのは間違っているのかというと、私は全くそうは思わないんですね。
むしろ失敗リスクが高い初期は、ロットを抑えるべきだと思います。ただ戸建ての物件選定は、戦略を
考えるべきだと思います。
先ほど融資が出なくなってしまった原因として、手持ち資金が薄くなってしまったというのがあります
金融機関は自己資金が少ない人には、絶対に融資を出しません。
逆に自己資金が潤沢な人には、喜んで融資を出してくれます。
つまり借り入れをしてでも、手元の資金を温存すべきという事なんですね。
なので今「自己資金が２０００万、３０００万あるから現金で買っても問題ないでしょう」と思われ
るかもしれませんが、不動産投資の世界で自己資金２０００万、３００００万というのは、別に大し
た金額ではないんですよね。なのでしっかり自己資金は温存すべきです。
つまり投資初期から現金をなるべく使わずに、融資を利用する戦略をとる必要があります。
しかし足が速い戸建てを融資で買うのは、難しいという意見もあると思います。
確かにロットの低い戸建ての優良物件というのは現金購入が基本で、融資利用の時点で業者に相手に
されないようなケースもあります。
現金で物件購入する場合は、まず都市部エリアで、金融機関がちゃんと担保にとってくれるような物
件を買いましょう。なので地方物件とか市街化調整区域、再建築不可などはNGになります。
そして物件購入後にリフォームをする事になると思いますが、戸建てのリフォームは２００万、場合
によっては３００万かかるケースもあると思います。
そこでキャッシュを失わないために、リフォームは必ず融資を引くようにしてください。
リフォームローンは無担保融資なので、物件に抵当がつくこともありません。
なのでその物件を共同担保に使うことも出来ます。
そしてリフォームローンはあらゆる金融機関で対応しています。
公庫はもちろん信金や信組、地銀などでも対応しています。
なので物件を現金購入した分、リフォームのところは融資を使って、できる限りキャッシュを失わな
いようにすべきだと思います。
このようにキャッシュを温存したり、融資の際に使えるような都市部の担保物権を購入することで、
仮に戸建てを買い進めたとしても、アパート・マンションなどの一棟物件に規模拡大していく事は可
能になります。
先ほども話したように、投資初期に戸建てから始めるのこと自体は間違いではありません。
むしろ収益物件の価格が高騰している今の状況で、何のコネクションもない投資初心者が良い物件を
探そうと思ったら、アパート、マンションはかなり難しいと思います。
それが戸建ての場合は、物件数がアパート・マンションの比ではないので、全然多いんですね。
投資初心者でも比較的チャンスはあります。
なので今日お話した内容を参考にして、戸建てから始めて、アパート・マンションに規模拡大して
いっていただければと思います。
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