こんなエリアに投資したら失敗する【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資をする場合、エリア選定はとても重要です。
不動産投資は、物件選定での失敗が一番リカバリーが難しいです。
その中でもエリアを間違えたら、リフォームをいくら安くできても、賃貸の客付けが
上手くても、どうにもならないので注意が必要です。
なので今回は、どんなエリアの物件を買うと失敗してしまうのか？に関して詳しく解説
していきたいと思います。
今エリア選定で失敗する人が増えている
投資家さんの話を聞いていると、購入物件の失敗の中で、エリア選定で失敗している人が
最近は多いように感じます。
そこでその投資家さんから掘り下げて話を聞いていると、どうやら十分なリサーチをせず
に物件購入しているんですよね。
そこでこのリサーチを怠ってしまうのに重大な原因があるんですけど、それが何かと
いうと、他の投資家との競争にあります。
最近は、いい物件がネットに出ていると、本当瞬殺でなくなりますよね？
優良物件なんかは一日も持ちません。
不動産投資をやり始めるとそういった事実に気づきます。
そこで投資家心理としてどのようになるのか？というと、早く買わないと他のライ
バルに買われてしまう！と思ってしまうんですよね。
これがリサーチが甘くなる原因です。
私が話した投資家さんが購入した物件も、１００万くらいの激安物件で、
早く買わないと無くなってしまうと思ったそうです。
そこで十分な調査もせず、おまけに物件を見ないで買付をいれて購入する事になり
いざ客付けしようと思ったら賃貸需要がほとんど無いことがわかったそうです。
今はライバルが多い状況なので焦ってしまう気持ちはわかります。
しかしリサーチしないで物件を買うのは、事業でも投資でもなくギャンブルです。
ギャンブルをしてはいけません。
スピード勝負の物件なら最速でリサーチをして買付を入れるか、その物件を見送るか
です。特に初心者の人は無理はしてはいけません。
なので競争が激しくなっている昨今は、気持ちが焦ってしまってリサーチが甘くなった
ためにエリア選定で失敗する人が増えているんですね。
エリア選定で気をつけるべきこと
ではエリア選定をする際に気をつけるべきことは何かというと、色々な要因があると
思います。
例えば、物件の価格帯とか東京みたいに価格が高いエリアもあれば、地方のように
戸建てが数百万で買えるような価格の低いエリアもあります。
そして賃料が高いエリアもあれば安いエリアもありますし、災害が多いエリアなんかも
あります。
そこで私が一番重要だと思うのが「賃貸需要があるエリアの物件を買う」ということ
これがめちゃくちゃ重要です。
都市部では大抵需要があると思いますが、地方では需要がほとんどないようなエリア
もあります。
この賃貸需要が無いエリアの物件というのは売却でも苦労します。
結局賃貸需要が無いということは、人が住みたいというニーズがないという事なので
仮に実需向けの戸建てを売却しようと思っても売れませんし、オーナーチェンジ収益
物件として投資家に売却しようと思っても、そもそもの賃貸がつかないので売れない
んです。
このような物件はリカバリーのしようがありません。
物件がボロいとかならリフォームで綺麗にしてあげれば再生出来ます。
物件のスペックは良くても客付けが弱いとかなら、賃貸の客付けのノウハウを学べば
お客さんをつける事が出来ます。
でもそもそもの賃貸需要が無いというのは、如何に素敵なリフォームをしようが
賃貸の客付けノウハウを学ぼうがどうにもならないんですよね。
なので物件を買う時は、必ず賃貸需要の有無に関してはリサーチをしましょう。
ヒートマップが当てにならない理由
ちなみに賃貸需要をリサーチする時に、ホームズの見える賃貸経営のヒートマップを
利用している人も多いと思います。
これはとても見やすくて参考にしている人も多いと思いますが、正直これだけでは
十分ではありません。
なぜならこのヒートマップでは、物件種別ごとの需要は反映されないからです。
どういう事かというと、エリアによっては１Rのようなシングル向けの物件は供給過剰
で賃貸がつきにくいが、ファミリータイプや戸建ては物件数が少なくて客付け出来る
ようなエリアもあります。
そういった事がヒートマップでは汲み取る事が出来ないんですよね。
実際私の所有物件で、ヒートマップで真っ青とか、そもそも何の色もついていない
ようなエリアでも、１か月以内で客付け出来たりします。
結局賃貸は需要と供給のバランスで決まるので、人口が多かったり需要があったとしても
それ以上に供給が多ければ決まりません。
逆に需要が少なくても、それ以上に供給が少なければ賃貸は決まります。
なのでヒートマップだけではリサーチは十分ではありません。
しっかり地元の業者さんなどからヒアリングを行うようにしましょう。
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