戸建て買ってオワタになるパターン
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は不動産投資を１２年位やっているので、投資家さんのいろいろな失敗パターンを見てき
ました。私自身も大怪我はしていませんが失敗はしています。
なので今回は特に、投資初期で犯しやすい失敗パターンに関して解説したいと思います。
要注意な戸建て
私が今まで見てきた中で、結構な痛手を受けている失敗パターンは２通りあります。
それが何かというと、傾き物件と雨漏り物件です。
この２つは購入後に予想外の出費を強いられてしまい失敗するパターンですね。
ではなぜこの２つの事例で投資初心者が失敗してしまうのかというと、投資初心者の人はこ
の２つの瑕疵を甘く見てしまう傾向があります。
雨漏りや傾きの修繕というのは高額になる傾向があります。
雨漏りで屋根の葺き替えになってしまえば、１００万以上かかります。
傾きもジャッキアップとなれば、１００万オーバーの費用がかかります。
それが想定していない所にかかってくるわけですから、人によっては予算オーバー、修繕で
きなくてそのまま投げ売りするような事例もあると思います。
ではなぜ初心者の人は、このような雨漏りや傾きを甘く見てしまうのかというと、雨漏りに
関しては結構わかりづらいというのがあります。内見時にみなさんも天井の雨染みをチェッ
クすると思います。
その雨染みの大小で、雨漏りの程度や雨漏りの原因となっている損傷部位を予想すると思う
んですけど、雨染みが小さい場合でも屋根の葺き替えになる事もあります。
私が以前に経験した事例でも室内の雨染みは大した事なかったのですが、屋根の棟という部
分が吹き飛んでいて、野路板が屋根の半分死んでいて吹き替えたことがありました。
なので雨漏り物件は想定外に費用がかかってしまう事もあるので注意が必要です。
そして傾き物件ですが、傾き物件は軽度の傾きでしたら大工さんに床の高さ調整をしてもら
えばそれで改善出来るケースもありますが、床の落ち込みがひどすぎるケースや、建物全体
に傾きが生じている場合はジャッキアップをする事になります。
この判断は、ある程度経験している人でも間違える事があるので、素人は傾き物件には基本
手を出さない方が良いと思います。
駐車場で失敗するパターン
そして地方郊外での失敗パターンで多いのが、駐車場での失敗ですね。
多くの人は地方郊外で駐車場が必要というのは理解されている人が多いです。
ただその駐車場の幅であるとか、停め易さまで考えている人は意外と少なかったりします。
これはどういう事なのかというと、駐車場スペースがあればそれでOKと考えるのは少し危
ない考えという事なんですね。
例えば駐車場があっても、軽自動車やコンパクトカーしか止められない場合はかなり客付け
で苦戦します。しかしそのような理解が、特に都市部在住の投資家には少なくて、駐車場が
あるから問題ないという事で購入してしまう人が一定数います。
ただ私のように実際に地方に住んでいる人間からしてみれば、軽自動車しかとめられない駐
車場なんていうのは駐車場が無いも同然なんですよね。
そしてもう一つ注意点なのが、敷地内に十分な駐車スペースがあったとしても前面道路が狭
すぎて非常に停めにくいケースもあります。もしくは住宅地のどんつきに物件があって、長
距離をバックで入れていかなければいけないような非常に停めにくい駐車場もあります。
そのような物件は非常に客付けで苦戦します。想定よりも家賃を下げなければ決まらないの
で、そのような物件の購入を検討する際は、リスクを加味した上で価格検討するようにした
方が良いと思います。
このような失敗を避けるために
このような失敗を避けるために、まず最初の一件は利回りを抑えてでもリスクの少ない物件
を購入すべきだと思います。SNSなどを見ていると、利回り２０％、３０％みたいな投稿を
見たりしますが、そのような物件を素人が狙えば失敗します。
あらゆる投資商品を見てもらえばわかると思いますが、高利回り商品はリスクが高いもので
す。
例えば新興国通貨の金利って高いと思います。それはその国の経済が不安定だからなんです
ね。なので金利というベネフィットを上げなければ、結局誰もその通貨を買わないから金利
が高いんですね。そのような考えは不動産投資でも同じです。リスクがある商品の利回りは
高くなります。
なので割安物件の情報があれば、何か問題があるんじゃないかと疑ってかかった方が良いで
す。その物件の欠点に関して積極的に説明する業者はいません。
そしてもし何が問題かもわからない状態であれば、ある程度の判断が出来るまで極力物件の
購入は控えるべきです。
もし不安があるのであれば、投資家の先輩に意見を求めるなり、有料でもあったとしても初
期の頃はコンサルなどのサポートをつけるのも一つの方法だと思います。
いずれにせよ不動産はある程度のロットの買い物なので、目先の利益よりもリスク回避をま
ずは優先して投資を始めるのが良いと思います。
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