戸建投資でこれやると規模拡大出来ない
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建て投資から規模拡大をしていく場合、融資利用が必須ですが、戸建投資家にあり
がちな失敗事例があります。
これやっちゃうと規模拡大する場合にかなり遠回りになってしまうので、これから
始める人は特に今日の話は聞いておいた方が良いと思います。
現金買いの罠
まず１０００万～２０００万くらいの自己資金を持っている人は、キャッシュで戸建
てを２～３戸買おうと考えている人が結構います。
キャッシュで物件を買い進めて、手持ち資金が無くなったら融資を引けばいいと考え
ているんですよね。まずそこが大きな間違いなんですよね。
金融機関は基本的に手持ちのキャッシュが少ない人に融資はしません。
仮に無担保の物件を複数持っていたとしても、現金がない人には融資をしないんです
よね。
なので先程の例でいうと、１０００～２０００万あれば、比較的融資は出やすいとは
思いますが、これが物件を買い進めて、戸建て２戸と自己資金２００万となった場合
明らかに後者の方が借り入れしにくいです。
でも無担保の物件が２戸あるから、それを担保に融資を引けばいいと考えるかもしれ
ませんが、築古戸建ての場合は、そもそもその物件を担保に取ってもらえるかも怪し
いです。
この点は金融機関にもよるとは思いますが、築年数が古い物件の場合は、担保に取っ
てもらえなかったり、土地の評価が高い物件だとしても、田舎の場合はエリア的に担
保に取ってもらえないケースもあると思います。
ですからもし融資を使いたいなら、最初から融資を利用すべきです。
戸建てを買って手持ちのキャッシュが少なくなればなるほど、融資を利用するのは難
しくなります。
投資のエリアも考える
そして規模拡大をしたいのであれば、どのエリアの戸建てを購入するかというのは
必ず考えた方が良いと思います。
それは先程も話したように、担保価値があるかどうかという話に結びつくのですが
基本的に田舎の高利回り戸建というのは、担保評価が低くなります。
築年数が古くてウワモノの価値は無いと評価されますし、田舎なので土地の評価もあ
りません。なのでそのような物件を購入すると、融資的にはマイナスになります。
ではどのような戸建てを購入すべきかというと、なるべく都市部の物件で土地の評価
が出るような物件ですね。
出来れば土地の評価額よりも低い金額で買えると良いと思います。
戸建ての場合は、案外そのような土地評価額よりも低い金額で、物件を購入できる
チャンスはあります。
ただここで良く言われるのが、都市部だと物件価格が高いので、利回りが下がってし
まうという事なのですが、これは仕方が無いと思います。
利回りを取るのか資産価値を取るのか、選択する必要があると思います。
利回りがほしい人は、地方の高利回りを買ったら良いと思いますが、積算評価は出ま
せん。一方積算評価が出る都市部の戸建てを買おうと思ったら、利回りは犠牲にしな
ければいけません。
都市部で高利回りを得ようと思えば、再建築不可になってしまうので、そうなると結
局金融機関の評価は低くなってしまうんですよね。
最初のうちから心がける事
先程初期の頃から融資を利用した方が良いと言いましたが、実はその理由には２つ
あって、１つはキャッシュを温存出来る事ですね。
そしてもう一つの理由というのが、金融機関との取引実績が出来る事なんですよね。
まず、どうして取引実績が出来ると有利なのかというと、例えばあなたが投資初心者
で５０００万のアパートを買いたいとします。
そこで信金信組に融資の打診をしても、その融資が通る確率は低いと思います。
信金や信組は、いきなりそこまで大きなロットの融資をしたがりません。
それはまだあなたに不動産投資の実績も無いし、何より信用がないからなんですよね
そこで戸建ての購入資金やリフォーム資金のような、少額の融資から取引を始めれば
信金や信組も取り組みやすいですし、２～３年と返済実績もできてくれば、次のロッ
トの大きな物件を購入するときも、融資は比較的通りやすくなるんですよね。
なので不動産投資初期の頃から、少額でも融資を引いて返済実績を作っておけば
後々の大きな融資を引く際に有利になるという事なんです。
なので初期から融資を使うというのは、キャッシュが温存出来るという面でも後の融
資に有利になりますし、返済実績が出来るという面でも、後の融資が借りやすくなる
効果があるんですよね。
なので戸建て投資で、後に規模を拡大したい場合、キャッシュで買い進めるのは悪手
といえます。
初期の頃から後に大きな融資を引くためにも、キャッシュを温存して融資を活用しま
しょう。
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