エリア選定での失敗がヤバい理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資をする時に、どのエリアに投資をするかというのは非常に重要です。
そのエリア選定を失敗してしまうと、いくらコンディションの良い物件を買ったところで
リカバリー出来ません。どうにもならないんですよね。
なので今回は、エリア選定の注意点とどんなエリアを選ぶべきかに関して、詳しく解説
したいと思います。
リサーチの重要性
先日お話した投資家さんで、物件の客付けが出来ず悩んでいる方がいました。
半年以上空室で、内見も一度もない状態だそうです。
既にある程度の費用を現金で投入されていて、今後のアクションをどうすれば良いか
悩まれていたんですね。
その際は色々な打つ手をアドバイスさせて頂いたのですが、そもそもの問題として
購入前のリサーチが十分でなかったというのが、失敗の一番の原因だったのではないかと
思います。
当然それを今悔やんだところで仕方が無いのですが、これから物件を購入する人は、是非
気をつけて頂きたいと思います。
昨今は競争激化で、大したリサーチもせずに物件を購入してしまう人が増えています。
早く購入判断をしないと他の人に買われてしまうので、気持ちが焦ってしまうんですよね。
そうすると、物件購入後に想像以上にリフォーム費用がかかるとか、賃貸需要が無いエリア
だったという問題が生じます。
正直、不動産投資が成功するかどうかというのは、物件購入で８割～９割決まります。
なので物件購入での失敗を、リフォームや賃貸経営のスキルである程度リカバリー出来た
としても、その失敗を完全に補うことは出来ません。
なので物件購入は慎重に行うべきですし、リサーチを省略してしまうなんてもっての他なん
ですよね。
もしスピーディに購入する必要がある場合は、短時間で徹底的にリサーチすべきです。
ただ初心者の人には、このようにリサーチして適切に物件を査定する事は、容易ではない
と思うので、初期のうちは経験者のアドバイスやサポートを受けて、判断する必要がある
と思います。
エリア判断をする際のキーポイント
エリアの判断する際の要素として、重要な点は色々あります。
まず賃貸需要がある事、これは絶対確認が必要な事項です。
ホームズの「見える賃貸経営のヒートマップ」で、そのエリアが需要があるのかどうかわ
かります。
ただこれで確認するだけでは十分ではないんですよね。
なぜなら物件種別ごとのニーズが反映されていないからです。
エリアによっては、ファミリー物件ならニーズはあるけど、単身物件は供給過剰で賃貸が
つかないエリアもあります。そういうエリアがこのヒートマップではわからないんですよ
ね。なので各物件種別ごとのリサーチが必要です。
そして融資利用する場合は、金融機関の融資が出るエリアなのかどうかの確認も必要です
特に地方の物件の場合は、使える金融機関が限られます。まして戸建てのようなロットの
小さな物件になると、なおさら金融機関は消極的になるので、融資が使えるかどうか事前
に確認しておく必要がありますね。
そして自宅から物件までの距離も重要です。これは特に戸建てのようなロットの小さな物件
を購入する場合ですが、戸建て一件で得られる賃料というのはそこまで大きくはなりません
場合によっては、３～４万の低い賃料になってしまう事もあると思いますが、そこで片道２
時間かけて物件に通っていては時間効率が悪すぎると思います。
これが自分でDIYする場合は尚更で、DIYをする場合は頻繁に物件に通うことになります。
遠方の場合は、物件に通う時間だけで相当なプライベートの時間を失うことになるので、
注意した方が良いですね。
私がやっているエリア戦略
じゃあ私がどのようなエリア戦略をとっているのかというと、ドミナント戦略というエリア
戦略をとっています。私は基本、自宅から１時間圏内の物件しか買っていません。
理由は先程もあげたようにまず時間効率です。
私は不動産投資以外にも事業をしているので、移動時間はなるべく少なく効率良く事業を行
うためにも、近い距離の物件を購入するようにしています。
そしてもう一つの理由が、金融機関の関係です。
私が利用しているのは主に信金や信組さんなのですが、そうするとエリアの制限がどうして
もあります。なので信金や信組さんが融資してれるエリア内で、基本物件を購入するように
しています。
そしてもう一つの理由が、自分のリソースを最大限に活用できるからです。
リソースというのは物件を紹介してくれる業者さんやリフォーム会社さん、プロパンガス屋
さんなど、現在ある私のコネクションのことですね。
ドミナントエリア戦略では、このリソースを最大限に活用できます。
なぜなら同じエリアで投資をしていれば、自ずと使う業者さんは固定してきます。
リピートして利用していれば、意思疎通も楽ですし融通が効きます。
優先的に物件紹介をしてもらえたり、場合によっては多少のディスカウントをしてもらえる
事もあります。
このように自分のアドバンテージをいかんなく発揮出来るのが、ドミナント戦略のメリット
ですね。
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