投資を効率化するエリア選定の条件
この記事を書いている人 - WRITER -
2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版
私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております
地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら
★高利回り戸建賃貸投資in千葉★
所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー
～～サーファー薬剤師経歴～～
薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。
その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、
ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。
その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。
その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。
そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める
その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら
友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り
現在に至る
～～サーファー薬剤師所有物件～～
現在戸建10戸所有
１、購入価格２３０万 賃料５．８万 表面利回り３０％
２、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
３、購入価格２５０万 賃料６．２万 表面利回り２９％
４、購入価格５００万 賃料８万 表面利回り１９％（売却）
５、購入価格３５０万 賃料５．８万 表面利回り１９％
６、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％（売却）
７、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％
８、購入価格３５万 賃料 ５万 表面利回り１７１％
９、購入価格３５０万 賃料６万 表面利回り２０％
１０、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
１１、購入価格３２０万 賃料６．５万 表面利回り２４％
１２、購入価格２５０万 賃料６．８万 表面利回り３３％
いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)
物件を探す際にまず
どのエリアを対象にするのか
決めなければいけませんよね
「あなたはどのようにエリアを選定していますか？」
エリアを選定する際に
狭くエリア限定されてしまっている人がいますが
当然エリアが狭ければ狭いほど相場観は養いやすいです
しかし対象物件数が少なくなってしまい
中々希望に合う物件を見つけられないデメリットがあります
逆に物件が遠方過ぎてしまえば
それはそれで問題です
なぜなら物件に通うのに時間がかかってしまうからです
客付けが出来るまで物件に定期的に通う必要がありますよね
メンテナンスしなければ室内に虫の死骸が落ちていたり
雑草が伸びてボーボーになっていたりします
こうなるとお客さんが内見に来ても住みたいなんて思わないですよね(^^;
なので定期的にメンテする必要があります
（最低でも一月に一回はメンテナンスが必要です）
しかし遠方の場合は物件に通うのに時間がかかる
例えば物件まで片道２時間かかる場合
これが一棟物で何世帯も入っている物件であれば良いですが
戸建で賃料５万とかなら時間効率が悪くなってしまいます
なので私は投資エリアは
自宅から車で一時間圏内
と決めています
また投資エリアを一時間以内と限定するメリットは他にもあって
まず業者さんを固定化出来るところです
これはどういう事かというと
リフォーム業者さん、プロパンガス屋さん、管理会社さんや
仲介の客付け業者さんもそうですが
ほとんどの業者さんはエリアの制限があり
全国どこでも対応してくれる訳ではありません
なので遠方になった場合に新たな業者さんを開拓する必要があるのですが
どの業者が良いのか分からないのですよね
なので相見積を取って選定していく必要がありますが
それがまず結構面倒です
またそれで業者さんを決定しても
・信用できるかわからない
・意志の疎通がうまく行かない
などの問題が出てきます
また同じ業者さんをずっと使っていて
リピート顧客、優良顧客と見なされれば
リフォーム業者さんなどであれば
少し値引いてやってくれる可能性もあります
（絶対ではありませんが・・・）
また仲介業者さんとも良好な関係が築けていれば
「○○さんの物件だから客付け頑張ろう！」
と思ってもらえるはずです
このような戦略をドミナント戦略といったりします
よくセブンイレブンがかなり近い場所で出店していたりしますが
この戦略を行っているためなんですよね
コンビニやスーパーなどがよく展開している経営戦略なんです
小売業の場合は流通のメリットなどがあるので
よく行われている訳ですが
不動産投資でもこのようなドミナント戦略は有効ですよね
最後までお読み頂きありがとうございました(^^）
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2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版
私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております
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★高利回り戸建賃貸投資in千葉★
所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー
～～サーファー薬剤師経歴～～
薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。
その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、
ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。
その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。
その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。
そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める
その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら
友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り
現在に至る
～～サーファー薬剤師所有物件～～
現在戸建10戸所有
１、購入価格２３０万 賃料５．８万 表面利回り３０％
２、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
３、購入価格２５０万 賃料６．２万 表面利回り２９％
４、購入価格５００万 賃料８万 表面利回り１９％（売却）
５、購入価格３５０万 賃料５．８万 表面利回り１９％
６、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％（売却）
７、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％
８、購入価格３５万 賃料 ５万 表面利回り１７１％
９、購入価格３５０万 賃料６万 表面利回り２０％
１０、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
１１、購入価格３２０万 賃料６．５万 表面利回り２４％
１２、購入価格２５０万 賃料６．８万 表面利回り３３％
