投資初心者の人は法人化してはいけない【不動産投資】
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サーファー薬剤師です
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不動産投資の本を読んでいると、不動産投資を始める場合は法人化して、その法人で物件を
買って、そして最終的にはその法人でプロパーローンを引いて物件を買い増ししていく、
そんな話が書いてありますが、もちろんそのやり方が合っている人もいると思いますけど
人によってはいきなり法人化すると後悔することもあるので、今回はその話をしたいと思います。
法人化はいつでも出来る
まず法人化する理由に関して考えていきたいんですけど、最終的にプロパーローンで物件を
買い進めていく事を考えれば、それは法人が良いと思います。
プロパーローンというのは、金融機関がその法人の実績に基づいて出してくれる融資の事ですね。
アパートローンだと年収の何倍までみたいな融資額の上限がありますが、プロパーローンには
そういった上限はありません。
なので法人の実績や決算書の内容次第では上限なく融資を受ける事が出来ます。
このプロパーローンですが、基本的に個人で受けている人はほとんどいないと思います。
出来なくはないのかもしれないですけど、とりあえず私の回りでは個人でプロパーローンを
引いている話は聞いた事がないですね。
なのでプロパーローンで融資を引いて物件を買いまししていく場合は、法人化する必要がある
と思います。
あとは節税を考えた時も、法人の場合は所得分散や経費に出来る範囲が広がるので、メリット
があります。
規模が大きくなれば所得が増えるので、所得分散で法人から自分や家族に役員報酬を入れて
税率を下げたり、日本は累進課税なので所得が増える程税率は高くなるんですよね。
事務所の水道光熱費や社用車を経費にして節税をすることも出来ます。
そういった経費に出来る範囲も、個人事業よりも法人の方が広がるので節税がしやすくなります。
法人化すると融資の選択肢が減ってしまう
ここまでの話を聞くと、不動産投資をするにはやはり法人が良いような気がするんですけど
法人化にはデメリットがあって、それは融資の選択肢が減ってしまうという事ですね。
今あるアパートローンの多くが個人を対象とした融資なんですよね。
なので法人の場合は利用できなかったり、利用できてもかなり高い金利になってしまいます。
特に不動産投資初期の頃は、法人化してもいきなりプロパーローンなんて使うことも出来ません。
なので属性が低くて融資の選択肢がそもそも狭い人の場合、個人なら融資を引けたけど法人化
してしまった事で融資を引けなくなっちゃったみたいな事もあります。
なので資金的にも余裕があって使える金融機関の選択肢が広い人は、法人からスタートでも
いいかもしれないですけど、そこまで属性もよくなくて資金も潤沢でない場合は、個人から
不動産投資をスタートした方が良いと思います。
法人を設立してしまって資本金で法人にお金を入れてしまえば、容易に個人にお金を移すこと
はできなくなってしまいます。
やってからでは取り返しがつかなくなってしまう事もあるので、慎重に考えてから法人化する
ようにしましょう。
いつ法人化すべきか？
ではいつ法人化すべきなのか？というと
ちなみに私の場合は不動産投資をはじめて４～５年経った時くらいですね。
それで今最初から法人化しておけば良かったか？というと全くそのように思うことはないので
これから不動産投資始める人も、焦って法人化する事は全くないと思います。
それよりも個人で使える融資など、しっかり利用してから法人化でも全然問題ないと思います。
でも法人化が遅くなると、法人の実績が無いから融資で不利になるんじゃないか？と思われる
かもしれませんけど、新規法人でも今まで個人でやってきた不動産賃貸業の実績は評価される
ので、法人でも問題なく融資を引く事は出来ます。
個人と法人は一体とみなされたりするんですね。
ただ借入が多すぎてバランスシートの内容や、節税しすぎて赤字の確定申告書を出している人は
法人化してから融資がしんどいかもしれません。この辺も個人と法人は一体とみなされるので
個人事業のうちからしっかり黒字の決算書を作って、債務超過にもならないように気をつける
必要があります。
そういう人は新規の法人でも問題なく融資を受けることは出来ると思います。
因みに個人で保有していた物件を法人設立した際に、法人に移しますかという質問を受ける事
があるんですけど、私は個人所有の物件を法人に移すことはしないですね。
個人から法人に移すというと簡単なように感じますけど、個人と法人は別人格、別人なんです
よね。個人から法人に売却する形になります。
そうすれば売った側では利益がでれば譲渡税が発生しますし、買った側では不動産取得税が
発生します。その他登記費用などもかかってくるので、私の場合は面倒ですしそんなにメリットも
感じないのでやってないですね。
おそらく法人に移したい人は、売却した場合に譲渡税がなくなるとか、売却した利益が会社の
利益になると思ってるのかもしれないですけど、宅建業者でも無い限り売却益は特別利益で事業
の利益とはみなされないので、特に決算書も良くならないんですよね。
なのでまとめますと、いきなり法人化すると融資の選択肢が狭くなってしまうので
不動産投資はまず個人で初めて、様子を見て法人化して規模拡大していくと良いと思いますよ。
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