需要がある戸建て賃貸の特徴【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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アパート・マンションと比較すると賃貸需要の強い戸建て賃貸ですが
戸建てでもやっぱり人気のある戸建てと人気の無い戸建てがあります。
物件購入の際はその点を理解して購入する必要があるので
今回はそんな人気のある戸建て、人気の無い戸建ての特徴に関してお話します。
人気の無い間取りはコレ
まず間取りに関してですが、基本戸建てで狭い物件、部屋数の少ない物件のニーズは低い
ですね。
これはなぜかというと、戸建て賃貸はファミリーが主なターゲット層なので、そこのニーズ
を汲み取れないからですね。
ファミリーの場合はお子さんもいたりするので、それなりの広さが求められます。
なので２DKとか１LDKみたいな戸建ては賃貸需要が少なくなります。
特にコロナ禍以降在宅ワークも増えてきたので、尚更狭い戸建てよりも仕事部屋を確保出
来るような、ある程度の広さのある戸建てのニーズが上がっていますね。
じゃあデカければデカいほど良いかというとそうでも無くて、６LDKとか大きすぎる間取
りの物件になると、今度はリフォームのコストがかかりやすいという問題が発生します。
特に今はインフレで資材価格が上がっているので、リフォームに費用がかかりやすいのは
結構痛いですよね。
なので個人的には３LDKとか４LDKくらいが丁度良いかなと思ってます
築年が古くても大丈夫
あと皆さん気にされるのが、築年数の古い物件は客付けできないんじゃないか？
「旧耐震基準の物件は厳しいじゃないか？」と言ったところなんですけど、正直築年は
ほとんど客付けには影響は無いですね。
私も築５０年近い物件でも築２０年の物件でも、キレイに中がリフォームされていれば
問題ありません。
ここでポイントなのが内装がキレイにリフォームされているという所ですね。
リフォームがちゃんとされて無くて、築古のボロさや古めかしさが出ていると、客付けに
影響します。
学校は遠くても大丈夫
よく私が聞かれるのが、ターゲットがファミリーなら学校が近くに無いと賃貸需要が無い
のでは？と言った質問を受ける事があるんですけど、たしかに小学校とか徒歩圏にあると
賃貸のニーズはあります。
それがアドバンテージなのは間違いないんですけど、学校が遠くても正直賃貸はつきますね。
もっと言うと学校が遠くても、スーパーやホームセンターみたいな商業施設が多少遠かった
としても、複数台分の駐車場が確保できる物件であれば客付けは出来ます。
それぐらい複数台駐車場というのは、地方や郊外の戸建て賃貸ではキラーコンテンツにな
ります。
「何でそんなに人気があんの？」と、あまり信じられない人も多いかもしれないですけど
実際ネットで戸建賃貸の物件を調べて見ればわかりますけど、駐車場複数台分ある物件って
めちゃくちゃ少ないんですよね。
一方ファミリーが入居する場合、夫婦で旦那さんも奥さんも車に乗りますから、２台以上は
絶対に必要なんです。
なので複数台駐車場物件には希少価値があるという事なんですよね。
〇〇が汚いと決まらない
そして重要なポイントが清潔感です。
特に水回りの清潔感はめちゃくちゃ大事ですね。
これもファミリーが入居するという所がポイントなんですけど、ファミリーの場合誰が
入居の決定権を持っているかわかりますか？
これはズバリ奥さんです。完全に女性が部屋の決定権を持っていますね。
そうすると女性は清潔感をめちゃくちゃ気にします。特にお風呂、キッチン、トイレの清潔
感は需要です。なのでここを疎かにしてしまうと賃貸はいつまで経っても決まりません。
なのでお風呂が汚ければ壁を塗装したり、床にシートを貼ってきれいにする。
キッチンが汚ければキッチンを交換するか、シートを貼って見栄え良くしましょう。
あと重要なのが、結構リフォームが完了したら「これでOK」みたいな感じで、あとは賃貸
の仲介業者さんに「丸投げ」みたいな感じでやっちゃう人がいるんですけど、そんな人の
物件は決まらないですね。
これはなぜかというと物件は空室の状態だと結構汚れます。
室内にホコリや虫の死骸が落ちていたり、暖かくなってくれば庭に雑草は生えますし
梅雨時期は畳にカビが生えます。
なので定期的にメンテナンスが必要なんですよね。私の場合は２週間に１回位はメンテし
てます。清潔感をキープし続けることも大事なんですよね
地方、郊外で戸建賃貸の客付けをする時は、今回話したこれらのポイントを抑えておくと
かなり客付けはしやすくなると思うので是非参考にしてみてください。
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