新築アパート投資始めます
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私今まで戸建て投資をメインで行って来たんですけど、今後新築アパート投資にも取り組んで
いこうと考えています。もちろん戸建て投資も今まで通り続けるつもりなんですが、新築アパ
ートも同時並行で行っていこうと考えています。
今回はなぜそのような方針になったのか？なぜ新築アパートなのか？その事に関して解説したい
と思います。
実は親和性が高い戸建て投資と新築アパート投資
まず私は、戸建て投資と新築アパート投資は実は結構親和性が高いと思っているんですね。
これを聞くと、戸建てと新築アパートなんて全然違うじゃないか！と思われるかもしれませんが
実は戸建て投資の延長線上でアパート用地のリサーチも出来たりします。
以前、団塊の世代が高齢化してきているので、今後相続物件が増えてたくさんの空き家が売りに
出されるという話をしました。そこで、相続で売りに出されるのは空き家だけですかね？
当然空き地も相続の対象になりますよね。
もしくは空き家があっても、古家付き土地といった形で売りに出されるケースもあると思います
要はウワモノはボロボロで使い物にならないので、土地で売り出しますというケースですよね。
そこで戸建て投資をしている人なら当然、古家付き土地で物件検索してると思うんですけど
そんな時にこの建物は使い物にならないけども、更地にして新築建てたら結構良いじゃないみた
いな案件もあると思うんですよね。なので戸建て投資と新築投資は親和性が高いです。
ただ全く異なる知識が新築投資では必要になってくるので、その辺の勉強もしっかりしてから
取り組む必要はあると思います。
なぜ新築アパートやろうと思ったのか？
ではなぜ私が、今更新築アパートをやろうと思ったのか？なんですけど、理由の一つは
先程の戸建て投資の延長線上で、今までのリソースを活用してアパート用地も探せると思った
からですね。
そして私はアパートでは無いですけど、去年と今年とで新築の貸別荘を２棟建てています。
その２棟とも同じ建築会社に依頼して建てて頂いてます。
しかもその会社はもともとはリフォーム業者なので、個人的には１０年以上の付き合いがありま
す。なのでアパート建築でも、今あるリソースを活用できるという事になります。
良さそうな土地の案件があれば、その建築会社にプランを作ってもらう事も出来たりするんです
ね。こんな感じで今まで不動産投資で培ってきたリソースを、活用できるというのが理由の１つ
目ですね。
そしてもう一つの理由というのが、金融機関の問題ですね。
私はもっとレバレッジを効かせて、銀行融資を使って不動産投資をしていこうと、実は数年前
から思っていたんですけど、なかなか踏み出せずにいたんですよね。
それはなぜかというと、中古アパート・マンション価格が割高に感じていたからです。
実際に今でも築古の木造アパートで、利回り７～８％みたいな物件は結構ありますよね。
当然そのような物件を買ったところで、大した利益は見込めないと思います。
なので今いち購入する気になれなかったんですね。
そして個人的には、戸建て投資でもそれなりの利益を出せていたし、宿泊業や他の事業でも
十分な収益がありましたので、特に無理する必要もなかったんですよね。
そしてそもそも金融機関が、そのような中古物件に対して融資が消極的というのもありました。
中古でも耐用年数が残っているようなRCであれば、対象にはなったんですけど、一都三県でRC
を買いたい人がめちゃくちゃ多いので、利回りで合う中古RCを見つけられなかったんですよね。
そんな中、金融機関の担当さんと話していて、どの金融機関さんもよく言われるのが、新築であ
れば融資を出しやすいという事です。
正直新築で建てたとしても、今売りに出ているような中古アパートやマンションと大して利回り
は変わりません。それなら融資付もしやすくて客付けもしやすい、新築アパートの方が良いよね
という事でこのような判断となりました。
ただ今回の私の判断は、自分自身は正しいと思ってやってる訳なんですけど、間違っている可能
性も大いにあると思います。
実際私はスルガショックの時に、一棟物件の価格は下がると思って購入しませんでしたけど
実際はその逆で、物件価格は今だに上がり続けています。
では、今後も物件価格が上がるかというと、そんなの誰にもわかりませんよね。
金利も上昇傾向なので、収益物件の価格は下がるかもしれませんし、南海トラフの大地震がおき
て、不動産価格が暴落するかもしれません。
今はインフレによる資材価格の高騰もありますし、建築会社の倒産なんかも増えています。
ただあれこれ考えても仕方ないので、取り敢えずやりながら考えようという事で、現在すでに
結構そのへんは動いていたりします。
実際に今不動産会社と話を進めている案件が一つありまして、建築会社の方でプランと見積もり
を作って頂いています。
金融機関の担当者さんともお話しましたら、感触は悪くはなかったので、問題なければこのまま
購入に進めると思います。
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