最新の不動産賃貸経営術
こんにちは
サーファー薬剤師です
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現在のテクノロジーの進歩って目まぐるしいですよね。
チャットGPTとかVRとかどんどん新しいものが出てきます。
テクノロジーを活用できる人と出来ない人で、パフォーマンスに大きな差が生じるのは間違
い無いと思います。
そんな中、漫然と賃貸経営していると時代遅れになってしまう可能性がありますよ。
なので今回は、最新の不動産賃貸経営術に関して解説したいと思います。
仲介会社、管理会社が不要になる？
賃貸のお客さんを募集する時は、地場の賃貸仲介業者を回って客付けの営業するのが一般的
だったと思います。しかしそのような状況も最近は変化しつつあると思います。
そのさきがけとなっているのが「エコーズ」ですね。
エコーズは月額の利用料が３３００円で、成約時に３３０００円を支払います。
なので例えば３万とか２万みたいな賃料が低い物件の場合は、あまりメリットが無いかもし
れませんが、一般的に賃貸成約時は広告費として賃料の１ヶ月分程度を客付け業者に支払う
と思うので、広告費を抑える事が出来ます。
賃料８万だったら広告費が半分程度になる可能性がありますよね。
ではこのエコーズをどのように利用するのかというと、ネットで物件情報を入力すると、
エコーズの方でスーモ、アットホーム、ホームズなどの主要なプラットホームに掲載して
くれます。
まずこの点がメリットの１つ目なんですけど、なぜかというと現在賃貸のお客さんのほとん
どがネットで物件情報を探してます。なので主要なポータルサイトの全てに掲載してもらえる
のは大きなメリットなんですよね。
それと、ポータルサイトに掲載するのはお金がかかるので、賃貸の仲介業者さんは全てのサ
イトに掲載してくれる訳ではないんですよね。
特にスーモは利用料が高いみたいなので、掲載されないことも多々あります。
そしてもう一つのメリットが、内見の案内はエージェントと呼ばれる地場の仲介業者が代行
してくれる点です。
仲介業者を使わずに募集する代表格として、地元の掲示板ジモティがあると思います。
実際にジモティで賃貸募集している大家さんも多いと思いますが、ただジモティの場合は自
分で案内をしなければいけませんし、ドタキャンやすっぽかしも多いので、平日サラリーマ
ンの人は結構たいへんなんですよね。
なのでエージェントが案内の代行をしてくれるのは有り難いですよね。
そしてもう一つのメリットが、分析をしてくれるところですね。自分の目で閲覧数や問い合
わせ数などの反響を見る事が出来ます。
またどうすれば反響がとりやすくなるのか？なども解説動画があるので、今まで仲介業者に
任せきりでわからなかった事が、自分で募集をすることでわかるようになります。
内見後も必ずフィードバックがあり、お客さんの反応や見送った理由がわかるので、改善点
を見つけてPDCAサイクルを回していくことが出来、より成約しやすくなります。
色々な部分が可視化されるので、やる気のある大家さんには、エコーズはメリットありあ
りだと思います。
家賃保証会社も自分で手配出来る
今まで家賃保証会社さんへの加入に関しては、賃貸の仲介業者さん任せのケースが多いと思
います。なぜなら仲介業者さんや管理会社さんが保証会社の代理店みたいなもので、入居者
に加入してもらうことで手数料が入ってくるんですよね。
なので管理会社、仲介業者が扱っている保証会社の中から選ぶか、業者が勝手に決めてしま
う事が多かったと思います。
それが今は自分でも簡単に保証会社をつける事が出来ます。
その代表格がCasaが提供する「家主ダイレクト」ですね。
家主ダイレクトなら、名前の通り大家さん自ら簡単に入居者さんに保証会社に加入してもら
う事が出来ます。
そして私がメリットだと感じている所がいくつかあって、その一つが孤独死保険の自動付帯
ですね。今孤独死って結構多いんですよね。しかも高齢の方がなると思われますけど、実は
４０代以上から孤独死のリスクは高まっているんですよね。
なので孤独死への備えは必要なのですけど、普通は有料で火災保険のオプションとして加入
しなければ孤独死保険はつきませんが、それが自動でついてくるのはめちゃくちゃお得だと
思います。
そしてもう一つが、入居者が加入する火災保険が自動更新されるという所ですね。
これも入居時には必ず入居者さんに、保険には加入してもらっていると思うんですけど、
この更新がされておらず、物件の破損汚損が発生して入居者の保険で直してもらおうと思った
ら、保険の更新がされておらず保険が使えなかったみたいな事は結構あります。
なのでこういったところも自動更新してもらえるのは助かりますよね。
そしてもう一つのメリットが、駆けつけサービスも自動でついてくる点ですよね。
水漏れ、鍵のトラブルには２４時間対応してもらえるサービスがあるので、自主管理の際に
そのようなサービスが一時対応してくれるので、これも助かるサービスですよね。
マッチングサービスの活用
そして不動産投資で今は、マッチングサービスがかなり活用出来るようになってきています。
その一つが「こそーじ」ですね。
こそーじは大家さんと地元の主婦の方をマッチングして、物件の掃除や草刈りなどを委託出
来るサービスです。物件が遠方の場合なんかは助かりますよね。
私もアパートは、車で１時間程度のところにあるんですけど、高速を使って物件まで行くの
で往復で３０００円位かかります。こそーじならその費用で清掃業務を委託できるので
自分の時間と労力を節約する事が出来ます。
そしてリフォームに関しても、暮らしのマーケットで職人さんを探せば、リフォーム会社に
発注する事なくリフォームが出来ます。しかも暮らしのマーケットはレビュー機能もあるの
で、レビューが高い所に依頼すれば外れも少ないと思います。
ただこのように作業ごとに職人さんを手配するのを分離発注って言うんですけど、リフォー
ムの作業にも順番や段取りがあるので、それを間違えてしまうとリフォームが上手く出来ま
せん。
リフォーム会社さんというのは、現場監督がスケジューリングや指示を出しているんですけ
ど、それを大家が変わりに出来なければいけないので、まだ何もわからない初心者の人は、
多少高くてもリフォーム会社さんに発注した方が良いと思います。
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