最近ボロ戸建てが売れない理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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最近の戸建て投資の傾向として
ボロ戸建てが売れなくなっているという話を
聞きます。
以前はDIYがブームだった事もあって
100万円以下のようなボロ戸建てが
結構人気だったんですけど
最近では、そのような物件が
売れ残っているんですよね。
なので今回は、なぜボロ戸建てが今
人気がなくなったのか、その点について
解説したいと思います。
めちゃくちゃ大変だから
まずボロ戸建てが売れなくなった理由の
１つにインフレの影響があると思います。
資材価格の上昇であるとか
職人不足による人件費の上昇もあって
リフォーム費用が以前よりもだいぶ高く
なっているんですよね。
なので大規模なリフォームが必要な
ボロ戸建てを、リフォーム業者に
普通に発注をしていては
とてもじゃないですけど採算が合わなく
なってきています。
なので自分でリフォームをするDIYを
やるわけなんですけど、
これがとても大変なんですよね。
なので途中で心が折れて
投げ売りされているような物件も
たまに見る事があります。
そして最近はリフォーム業者さんの中でも
「ボロ戸建てのリフォームは受けたくない」
そんな話も出ていたりするんですよね。
というのも、普通に多額の資金を投じて
リフォームをお願いするのであれば
それなら業者さんも快く受けてくれると
思うんですけど、投資家の場合は
やはりコストを極力抑えようとするので、
そうすると結構無理なリフォームに
なってしまう事も多々あります。
その場合業者さんは、一定の責任を
負う事になってしまうので
そのような工事は受けたくないと
いう風になってしまう訳ですよね。
火災保険が厳しくなった
以前は火災保険も今ほど厳しくなかったので
築古の物件でも自然災害で被害が出れば
普通に保険が下りていました。
しかし今は築年数の古い物件に対しては
かなり厳しく査定されるようになっています。
なぜなら築古物件ほどもともとの状態が悪く、
被害が生じやすいです。
なので何か破損したとしても
経年劣化で破損したのか、自然災害で破損
したかの判断が難しいからですね。
なので最近は保険申請しても
否認されるケースが増えているという
話を聞きます。
そしてそういった状況なので
築古物件の保険料も最近上昇傾向で
年々改定のたびに保険料が上がっています。
なので簡単に言ってしまえば
「築古物件は以前よりも費用負担が増えて、
かつ保険申請は通りにくくなった」
という事なんですよね。
なので築古の場合、人によっては火災保険に
加入しない投資家も増えています。
そういった状況なので、戸建て投資家でも
安くて古い物件よりも、多少高くても
多少利回り下がっても、築３０年程度の
そこまで古くない物件を好む人が
増えている気がします。
これくらいの年代の物件であれば、
そんな簡単に壊れる事もありませんし
多少高くなったとはいえ、普通に保険加入
する事も出来ると思います。
そして保険申請に関しても、しっかり
購入時の外観などの写真をとっておけば
それが自然災害で被害を受けた時の
エビデンスになるので、そのような資料を
提出すれば保険否認されるなんて事も
ないんじゃないかと思います。
投資家の知識レベルの向上
数年前の戸建て投資がブームになっていた頃は
非常に新規参入が多い時期でした。
そういった事もあって、物件価格が低い戸建てが
人気だったりもしたのですが
そのため知識、経験の乏しい初心者の人が
ボロ戸建てを購入して失敗するケースも
多々ありました。
しかし今は、ボロ戸建てのリフォームの大変さや
運営の難しさが認知されるようになってきて
以前であれば高利回りのボロ戸建て
オーナーチェンジも結構人気で
出せばすぐに売れていたそうなのですが
今はそのような物件は結構売れ残っているようです。
今では多くの投資家さんが、高利回り＝儲かる
では無いと理解していて、賃料の低いボロよりも
建物コンディションが良くて高い賃料が取れる
そういった物件の方が最終的な売却でも売りやすいし、
投資効率が良いという事を理解してきています。
なので今後戸建て投資をする場合
その物件選定が重要になってくると思います。
利回りだけ求める時代は終わっていて、それよりも
リフォームなどの経費はかかりにくい物件なのか？
運営はしやすいのか？賃貸のニーズはあるのか？
売却で売りやすいのか？
そういった点を考えた物件選定が
今後は大事になってくると思います。
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