業者になって気づいた不動産投資家の弱点
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は昨年に宅建業の業者免許を取って、現在は不動産業者としても事業を行っています。
宅建業者になって不動産投資家の弱点がより明確になったんですね。
なので今回は業者から見た不動産投資家の弱点に関して解説したいと思います。
物件紹介されやすいのは業者
まず不動産投資家よりも業者の方が、物件は紹介されやすいと思います。
これは売り主が業者の場合であっても、瑕疵担保責任がつかないからなんですよね。
２，３年前に私の知り合いの業者さんが言っていたんですけど、２００万程度の戸建てを
ボロなのを承知の上で投資家さんに売却したそうなんですけど、その投資家に瑕疵担保責
任で費用請求されたそうです。
普通２００万みたいな低い価格の場合は、瑕疵や不具合はあって当たり前なので、そうい
ったリスクも折込済みで購入させてもらうものなんですよね。
ただ投資家の中には、そのような認識が無い人もいるみたいです。
当然そのような投資家には、どの業者からも物件紹介はされないと思います。
一方相手が不動産業者の場合は購入側もプロなので、そのような瑕疵担保責任は特約で
排除できます。なので相手が不動産業者だと不動産業者さんも安心して売却できるんで
すよね。
そして私が最近思ったのが、不動産業者でも大手の不動産業者は意外と紹介されにくい
という事ですね。これはなぜかというと、大手の不動産業者の場合は購入の決定権がやり
取りしていている担当者に無い事が多いようで、購入の意志判断に時間がかかるので避け
たいという業者さんの意見もありました。
なので一番買いやすいのは、ワンマンでやっているような小規模の不動産業者でしょうね
ただ不動産投資家でも実績、経験が豊富で尚且つ自己資金が潤沢な人は、かなり優先的に
紹介されるようになるので、そこまで業者では無いデメリットはないかもしれません。
売却益が利益にならない
そして不動産投資家の弱点として、物件を売却して得た利益が、事業の利益として計上
出来ないという点ですね。不動産投資の利益には２パターンあって、１つ目が家賃収入
のようなインカムゲインで、もう一つが売却による売却益、キャピタルゲインですよね。
一般的な感覚としては、どちらも利益として計上出来そうなんですけど、不動産賃貸業の
場合は、売却益は特別利益として計上されるので事業の利益としてみなされません。
それが何か問題なの？と思われる方もいるかもしれませんが、銀行目線で見た時に良く
ないんですよね。特別利益というのは事業で得た利益では無くて、言ったらたまたま生
じた利益みたいな印象なので評価されません。
一方宅建業を取っている場合、売却した時の利益も事業の利益とみなされるので、銀行
評価も高くなります。なので銀行評価が高くなれば融資も受けやすくなるんですね。
ですから特別利益で計上されて、決算書で事業の利益としてみられないというのは、
融資の面で不利になってしまうという事なんですよね。
これも業者目線で見たら不動産投資の弱点だと思います
ただここで注意して頂きたいのが、宅建業の免許をとって自分の所有物件を売却しようと
考えた場合、その売却した物件全てに瑕疵担保責任がついてしまうので、気をつけた方が
良いと思います。
瑕疵担保責任は先程お話したように、物件に何かしらの瑕疵があった場合その責任を負う
ことになります。数件なら良いかもしれませんが、１０件、２０件と複数ある場合は、別
法人を立てて別法人で宅建業を取るなどした方が良いと思います。
転売が出来ない
そして不動産賃貸業の場合は、安易に転売は出来ません。
しかし転売している投資家さんがたくさんいるのも知っています。
ただ基本的に宅建業を持たない人が、反復継続的に転売を繰り返す行為は、宅建業法違反
になるので逮捕や罰金の対象になります。
ただ私も１０年以上不動産投資をやっていますが、私の周りで転売で捕まった人や罰金を
払った人はいません。だからといって転売をやっても良いかというとそうでは無くて、転
売を繰り返していると融資が出なくなる可能性があります。
それはなぜかというと、転売してるかどうかというのは決算書を見ればわかるんですよね
なので金融機関の担当者は、転売しているかどうかはすぐわかります。
そこで宅建業法違反の疑いがある事業者に対して、積極的に融資をするかというと、それ
は無いと思います。なので宅建業法違反で逮捕されたり罰金にならなかったとしても、融
資が出なくなる可能性があるので、転売するなら宅建業をとった方が良いと思います。
ちなみに宅建業を取ると、プロジェクト融資という転売用の融資も使えるようになるので
尚更転売には有利なんですよね。
なので転売が得意な人は、宅建業を取る事をオススメします。
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