民泊と不動産投資どっちが良いのか？
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は不動産投資をやるとともに現在宿泊事業もやっています。
今はインバウンドもかなり戻ってきているので、民泊のような宿泊業がチャンス
という風に思われている人も少なくないと思います。
なので今回は不動産投資と民泊はどう違うのか？
それぞれのメリット・デメリットに関して解説したいと思います。
攻めの民泊、守りの不動産投資
まず実際に運営してみた私のそれぞれの印象は、攻めの民泊、守りの不動産投資
という感じなんですよね。
不動産投資は、投下した資金に対する収益率はそこまで高くはありませんが、安定
感が抜群です。人が住む場所は景気、不景気関係なく必要なので、いつでも一定の
需要はあります。
実際にコロナの時にほとんど影響を受けなかったのが不動産賃貸業だと思います。
テナント物件は、店舗の撤退で影響はあったと思いますが、住居系の大家さんは
ほとんど影響はなかったと思います。
なのでその安定感が不動産賃貸業の魅力であり強みだと思います。
一方その収益性は投下した資金に対しては少ないと思います。不動産投資で利回
り２０％というとすごい高い印象ですけど、事業をやっている人からしてみれば
利回り２０％はかなり低い数値だと思います。
実際民泊やっている人の話を聞いていると、利回り１００％とかは全然当たり前
といっていたりします。
高収益民泊の落とし穴
では一方民泊のような宿泊事業はどうなのかというと、利益率は高いけど安定感は
そこまでないというのが実情だと思います。
特に今の都内民泊などでは、宿泊単価も跳ね上がっているので尚更だと思いますが
転貸でやっている人なんかは、それこそ利回り１００％以上を叩き出している人も
います。
ただここで勘違いしてはいけないのが、それを簡単に再現できるかというとそんな
甘いものでは無いという事なんですよね。
素人がいきなり民泊に参入して、知識もコネクションも無く始めるのは非常にリス
クが高いと思います。
私は今民泊オンラインサロンというコミュニティを運営しています。現在１００名
以上の会員がいて、毎日活発に情報交換がされているんですけど、そこで良く話題
で出てくるのが各自治体の旅館業の条件です。
旅館業の条件というのは各自治体毎に異なります。
なのでこのエリアでは旅館業の許可はとれるけど、このエリアではダメだったみた
いな事があります。
ちなみに宿泊業も民泊と言われる住宅宿泊事業と、旅館業の許可を取得して行う簡
易宿泊所があるんですけど、民泊は１８０日しか運営が出来ません。そうすると売
上は半減してしまうイメージなんですね。
特に今の都内の宿泊施設の稼働率は９０％超えるところも多いです。そんなエリア
で半年営業できないというのは大きな痛手なので、旅館業取れるか取れないかで収
支には歴然とした差が生まれるんですよね。
なので知識も無い人がいきなり宿泊に参入しようとして運営しようと思ったら、
民泊運営でも家主が居住していないと出来ないエリアだったとか、土日しか宿泊事
業が出来ないエリアだったみたいなことが良く起こります。
そうなると仮に賃料が低めの転貸であったとしても、家具家電を揃えたり簡単なリ
フォームくらいはすると思うので、初期投資は数百万はかかりますから、その資金
を失うことにもなりかねません。
民泊は手間がかかる
あと宿泊事業は不動産賃貸業よりも遥かに手間がかかります。
ゲストとのやり取りもありますし、宿泊後には清掃を入れてリネンなども洗濯して
交換しなければなりません。
なのでその全てを自分でやろうとすると大変なので、代行業者というものが存在し
ます。しかしこれが危険なポイントでもあります。代行業者の場合、手数料として
売上の２０％を持っていかれます。しかもその中には清掃費は含まれていません。
民泊運営の中でも一番大変なのが清掃業務なのですが、それをやらないのに２０％
も持っていかれます。なので代行費と清掃費も合わせれば４０％くらいは無くなる
イメージですね。
売上が１０００万なら４００万くらいは、代行と清掃で失っている事になります。
これくらいの経費がかかっているなら人ひとり位雇えちゃいますよね。
なので上手く利益を残すためには工夫が必要になってきます。
例えば私の場合は、物件が家の近くということもあるので、管理は自分がしていて
清掃のみ外注しています。そうすればかかる経費もそこまでではありません。
なのでサラリーマンで宿泊事業に参入する場合は、自分で管理運営する時間も無い
と思うので上手く外注を使いながら回る仕組みを構築する必要がありますね。
民泊と不動産投資は相性が良い
冒頭に言いましたけど、まさに民泊は攻め、不動産投資は守りだと思います。
なのでこの２つの事業というのは、実は相性はめちゃくちゃ良いと思います。
例えば先程コロナの話をしましたけど、あの時は民泊は壊滅でしたけど宿泊事業は
ほとんど影響を受けませんでした。
なので両方やっていればコロナ禍も耐えられたし、今のインバウンドによる爆益も
享受出来ていた訳なんですよね。
そして宿泊事業と不動産投資も同じ不動産を用いたビジネスであるという点です。
なので不動産投資家の物件を見る知識、不動産に関する知識、リフォームに関する
知識なんかは宿泊業でめちゃくちゃ活かせます。
自己所有ではなくて転貸の物件なんかでも、借主さんが好きにリフォームしてくだ
さいみたいな物件もあります。
そんな物件だったらDIY出来る人は、コストも抑えて民泊物件を作ることが出来ま
すから、尚更高収益を狙えますし、転貸の場合だったら不動産投資みたいに多くの
資金を必要としないので、資金的に乏しい人でも参入の余地があります。
なのでどんな事業でも始めるのはそんな簡単なものではありませんし、リスクもあ
りますけど、そのメリット・デメリットを理解した上でチャレンジしてみるのも良
いと思います。
そして先程もちょっとお話しましたけど、私は民泊のオンラインサロンもやってい
るので、もし興味がある人はLINEからご連絡頂ければと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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