法人化して後悔した理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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これから不動産投資を始める人で、法人化を検討している人もいると思います。
しかし法人化には一長一短があって、場合によっては法人化は大きなマイナスになって
しまいます。
実際個別面談した人で、法人化して後悔している人もいたんですよね。
なので今回の動画では、なぜその人は法人化して後悔する事になったのか
法人化のメリット・デメリットに関してお話したいと思います。
法人化のメリット
まず法人化するメリットに関してお話したいと思います。
私も法人化はしていて既に６期目になります。
最近別に新しくもう一つ法人を設立しました。
６期法人を運営して私が感じた一番のメリットは、節税がしやすいという事ですね。
普通サラリーマンの場合は、年収が上がれば上がるほど税金が高くなりますが
法人の場合は、所得分散といって法人から役員報酬で自分や奥さんに給料を支払えば
その分法人の利益は減るので、それぞれの税率を低く保つ事が出来ます。
そして法人になると色々なものを経費にすることも出来ます。
個人事業でももちろん経費は使えますが、法人になるとより経費に出来る範囲が広がる
感じですね。
例えば法人で使える経費として倒産防止共済がありますが、これは月に最大２０万円
までマックス８００万まで積み立てる事が出来て、それを全額経費計上できるので
利益を圧縮できます。
４０ヶ月以上だいたい３年半くらい継続すれば全額戻ってくるので使いやすいですよね。
ただどうせ戻す時に税金がかかるんでしょと思われるかもしれませんが、全くその通り
で、結局戻す時に税金がかかるので税金の先送りでしかありません。
ただ計画的に戻すことは出来ると思うので、大きな経費を使う時に戻すとか
退職金として戻すなど、する事によって税金をかかりにくくする事は出来ると思います。
しかも積み立てた金額の１０倍まで低金利で借入が出来るので、その点もメリットだと
思います。
なので倒産防止共済は結構オススメですね。
あと法人の場合は、社長が加入する生命保険も経費に出来ますが、これは正直微妙な
ところですね。
私は加入していますが、最近のものは以前よりも条件が悪くなっています。
解約返戻金の割合が低くなったり、返戻率の高いものにすると今度は保険の条件が悪く
なったりします。
５年以内に解約してしまうと、返戻金もほとんど戻ってこないものが多いので、私は
今は生命保険での節税はあまりオススメしません。
法人化して後悔した話
今までの話で法人化のメリットである節税に関してはご理解頂けたと思います。
では冒頭でお話した投資家さんは、なぜ法人化した事で後悔してしまっていたのか？というと
融資が使えなかったからなんですね。
その人はこれから不動産投資を始めようという投資家さんで、不動産投資を始めるために
不動産投資用で法人を設立されました。
そしていざ物件を買おうと動きだしたのですが、問題が発生します。
融資が出なかったんですね。
現在不動産投資に対する融資は引き締められています。
日本政策金融公庫などでも不動産賃貸業への融資は厳しくなっていて
その方も都内の支店に持ち込みましたが、ことごとく断られたそうです。
そして今不動産賃貸業に融資を出している不動産担保ローンを利用して、購入しようと
されたのですが、個人の場合は金利２％代ですが、法人の場合は金利が５％代になるとい
う回答だったそうです。
その金融機関以外でもアパートローンなどは個人が対象のものが多く、法人NGであったり
法人の場合は融資が出にくいものが多いです。
今の融資が厳しい状況で、サラリーマンに融資を出すアパートローンや不動産担保ローン
を使えないと、実績の無い初心者が融資を受けるのはかなり困難になってしまいます。
そしてこの方は不動産投資用の資金を既に法人に入れてしまっていました。
個人から法人に資金をいれるのは結構簡単ですが、実は法人から個人に資金を戻すのは
結構面倒です。
そのためこの投資家さんは法人化した事を後悔する事になりました。
法人化のデメリット
以上の話から法人化のデメリットに関してもある程度ご理解頂けたと思います。
そしてそれ以外のデメリットとして、法人化することでかかる経費もあります。
法人の場合は税務処理が複雑なので、基本税理士さんにお願いすると思います。
その一つが税理士さんの費用だと思います。
年間３０～６０万とかかかります。税理士さん費用は結構ばらつきがあります。
最初の頃は収入もそこまで大きくはならないので、馬鹿にならない経費だと思います。
特にロットの小さな戸建てや区分から始める場合は、家賃収入もそこまで大きくならない
ので、法人のメリットである所得分散などの節税効果を得ることも出来ません。
また法人化する理由として、法人の実績を早い段階から作っておきたいというのもあると
思いますが、個人で不動産賃貸業を行ってきた実績は、後に法人化した際にも評価されます。
なので個人での実績が無駄になるわけでは無いので、まずは個人で不動産投資を始めて
軌道にのってきたら法人化するのが個人的には良いと思います。
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