注意すべきオーナーチェンジ物件の特徴【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
戸建ての場合オーナーチェンジというと、投資家が売り主なので安く買えないイメージですが
実はメリットも多くて、私は結構良いと思っています。
ただ買ったらヤバいオーナーチェンジもあるので、今回はその辺に関しても詳しく解説したい
と思います。
オーナーチェンジのメリット
最近私が見つけてコンサル生におすすめした物件で、オーナーチェンジの物件があったんです
けど、その物件は田舎のエリアですが、利回り１５％以上平成築で駐車場２台分の物件でした。
しかも外壁塗装や内装全般フルリフォーム済みの物件だったんですよね。
なぜこんな安かったのか理由を聞いた所、以前の台風で保険金がたくさん出たので、それで
建物全面のフルリフォームを行ったそうです。
なのでその売主さんは、フルリフォームを行った分の修繕費をコストに入れておらず、安く売り
に出されていたということなんですよね。
このようなオーナーチェンジの物件もあります。
なのでオーナーチェンジだから割高、投資家売り主だから安く買えないというわけではありません
しかもオーナーチェンジの場合は、購入後から賃料収入を得るまでのタイムラグがありません。
普通空き家の戸建てを買った場合、決済から賃料収入が発生するまで早くても半年くらいかかり
ます。
これは決済後にリフォーム業者を手配して見積もりを取って、工事に入るまでも１ヶ月くらいは
かかりますし、着工から完成まで１～２ヶ月は余裕でかかります。
そこから賃貸募集ですけど、これも１～２ヶ月かかる人が多いと思います。
しかも申込みが入ってすぐ入居するケースはレアなので、だいたい２週間後、１ヶ月後から入居
みたいなケースが多いと思います。
そうすると賃料が入ってくるまで半年は余裕でかかっちゃうんですよね。
中には賃料を得るまでに１年以上かかった人もいると思います。
それがオーナーチェンジなら購入後直ぐに賃料が発生します。
仮に１ヶ月の賃料が６万円なら半年で３６万円、１年で６０万円なので馬鹿にならないですよね。
ただこのように言うと「購入後直ぐに退去になったら修繕費もかかるし、客付けに時間がかか
るでしょ」と思われる人もいると思いますが、戸建ての場合は長年住み続ける人も結構います
し、新規で客付けした場合も早期退去する人はいるので、オーナーチェンジだから直ぐに退去
する可能性が高い訳でもないんですよね。
ただ退去時に修繕費がかかることは、ある程度織り込んだ価格で購入する必要があると思います。
オーナーチェンジのデメリット
じゃあオーナーチェンジのデメリットは何かというと、それは内見が出来ないということですね。
これが大きなデメリットになります。
つまり部屋の中の状態は、現入居者が退去後に見てみないとわからないという事なんですよね。
そこを加味せずに購入してしまって即退去となり、予想以上に建物の状態が悪く、修繕費を捻出
出来ないなんて投資家さんの物件も実際に見たことがあります。
じゃあどうすればこのようなリスクを避ける事ができるのかというと、まず修繕履歴はしっかり
とヒアリングすることですね。どこをいつ直したのか、そのような情報があればある程度退去後
の修繕費を予測することは出来ます。なので購入前に修繕履歴の確認は必須です。
そしてもう一つ必ず確認すべきなのが、家賃保証会社の加入有無ですね。
私の場合は、保証会社未加入では絶対に購入しません。なぜなら私の場合は保証会社の加入を
入居時の絶対条件にしているからです。
なので連帯保証人をつけるからとか、家賃１年分まとめて払うと言われても、保証会社の審査に
通らない人はいれません。
若干話しが脱線しましたが、保証会社の加入は必須条件で、じゃあ仮に未加入の場合は条件が
いい物件でも見送るのかというと、その場合は新規で保証会社に加入してもらえないか交渉し
ます。必要であれば加入時に支払う保証料を負担してでも加入してもらいます。
注意すべきオーナーチェンジの特徴
最近ヤバいオーナーチェンジ物件が増えているという話を聞きます。
私の知り合いもそんなオーナーチェンジ物件を購入して、退去後に中を見たらやばかったという
話をされてました。
それはどんなオーナーチェンジなのかというと、素人DIY物件のオーナーチェンジです。
私の知り合いが言うには、物件購入時に見せてもらった入居前の中の写真がとても綺麗だった
のでその物件を購入したのですが、退去後の中を見たら素人DIYでかなり仕上がりが雑で汚かっ
たそうです。
感のいい人はわかったと思うんですけど。素人DIYでも写真だったら綺麗に見えるんですよね。
しかも今はアプリや編集ソフトで見栄えの良い写真なんかいくらでも撮れます。
広角レンズで撮れば部屋も広く見えるでしょう。なので写真ならいくらでも誤魔化しが効くと
いう事なんですよね。
オーナーチェンジの場合は内見が出来ないので、中を見たくても見ることは出来ません。
なので悪質な売り主の場合は、それを利用して表面的に素人DIYでリフォームして、無理やり
客付けして中が見れない状態のうちに売却するような売り主もいるようです。
じゃあどうすればそのようなオーナーチェンジを避ける事ができるのかという事なんですけど、
まずは入居期間を把握することですね。入居後直ぐに売りに出すような物件は注意が必要です。
なぜなら普通投資目的で購入しているなら、客付けして賃料収入が発生したタイミングで売る
必要はないですよね？
むしろ今まで頑張ってリフォームしたりして、ようやくその成果である賃料収入が入り始める
タイミングで売る理由は無いですよね。
そして、そのような素人DIYの物件の場合、入居後に入居者とトラブルになる可能性も高いと
思うんですよね。
雑なリフォームであれば色々不具合が発生する可能性も高いので、クレームが来たり早期退去
となる可能性もあるので、確信犯的に入居後直ぐに売りに出している可能性もあります。
なのでオーナーチェンジ物件を購入する場合は、入居者の入居期間、売り主の所有期間を確認
した方が良いと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
