これが戸建て投資の最大の弱点です【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は戸建て投資をメインにもう１０年以上不動産投資をしています。
なので戸建て投資のいいところ悪い所を、誰よりも熟知していると自負しています。
メリットも多い戸建て投資ですがどんな弱点があるのか、今回はその事に関して解説
したいと思います。
戸建て投資の良いところ
戸建て投資の弱点の話をする前に、戸建て投資のメリットに関してもお話しときたいと
思います。
戸建てのメリットは色々ありますが、まず管理がめちゃ楽です。
私は現在戸建てに関しては全て自主管理しています。
それこそ２０件くらいの戸建賃貸を自主管理していますが、入居者から連絡が来るのは
月に１～２回程度で、ほとんど連絡が来ることはありません。
しかも連絡が来てもどこどこが壊れたとか修繕の依頼がほとんどなので、リフォーム業者
に電話連絡して終わることがほとんどです。
なので戸建ては自主管理推奨です。サラリーマン大家さんでも戸建てなら全然自主管理
できます。管理会社に任せると５％の管理料が取られるのでコスト的にもいいですよね。
あとは庭の手入れなんかも、戸建ての場合は入居者がやってくれますので
アパートのように共有部の清掃や敷地内の草取りなどする必要がありません。
そして次のメリットは客付けがし易いという事です。
戸建ての場合はアパート・マンションよりも賃貸物件の数が少ないので、客付けはしや
すいです。なのでアパートで需要が無いエリアでも、戸建てなら客付け出来るという事
が普通にあります。特にコロナ禍以降はテレワークも増えたので、間取りの大きな戸建て
賃貸の需要も伸びてます。
そして次のメリットが売りやすいです。
戸建ては単価が低いので買えるプレーヤーの数が多いです。
ロットの大きな数億円のマンションなら買える人も限られますが、数百万の戸建てなら
買える人がたくさんいます。
それこそ現金で購入される方も多いので、例えば金利が上昇してアパート・マンション
などの収益物件が売れにくくなったとしても、現金買いされる戸建の場合は金利上昇の
影響を受けにくいと思います。
なのであらゆる状況でも現金化しやすいというのは戸建て投資のメリットでもあります。
戸建て投資の弱点
では戸建て投資の弱点はなんなのか？というと
それは規模の拡大をしにくい、レバレッジが効きにくいという事ですね。
戸建てのロットはさっきも言ったように数百万です。
そして現金で買えたりするので、現金で購入される方も多いですよね。
例えば５００万円でオーナーチェンジの戸建てを、現金で買った場合に得られる賃料は
５万円程度かと思います。
では５００万のキャッシュを使ってアパートを買った場合はどうでしょうか？
私はアパートも持っています。その物件価格は４０００万程度でしたが、手出しは３００万
程度でした。
じゃあそれで、月にどれくらいの返済額を差し引いたキャッシュフローを得ているのかとい
うと、月１８万程度のキャッシュフローがあります。
なので５００万の戸建てを現金購入した場合と、アパートを融資を使って購入した場合では
むしろ手出しの少ないアパートの方がより多くのキャッシュフローを得ている事になります
このようにレバレッジを効かせにくいというのは戸建て投資のデメリットです。
そしてじゃあこの４０００万のアパートを購入するのは、戸建てを購入よりも大変だった
か？というと全くそんな事はありません。私はその当時アパートローンを利用してこのアパ
ートを買ったんですけど、融資の審査は１週間くらいで簡単に融資を引いて購入することが
出来ました。
なので投資効率を考えた場合も明らかにアパートの方が有利です。
同じ時間労力をかけて数倍の規模の物件を手に入れることが出来てしまいます。
各投資法の特性を理解すべき
今までの話を聞いたら「じゃあやっぱりアパートだよね」となりそうですけど
アパート・マンションにももちろんデメリットはあるわけで
例えばアパート・マンション投資は融資有りきの投資のなので、借金がどんどん膨張して
いきます。
資産数億円の投資家の借金の額が資産以上であることも多々あります。
なので投資規模を拡大させようと思うと、自ずと借入額の規模も大きくなってしまいます。
そうすると金利上昇になれば、多くの投資家は変動金利で融資を引いているので苦しくなり
ます。その時にキャッシュフローに余裕があれば良いですが、キャッシュフローが結構カツ
カツの賃貸経営をされている場合は赤字になる可能性もありますよね。
金利上昇局面では物件価格の下落も起こるので、売却価格が残債以上でなければ売却も出来
ないので売りたくても売れなくなってしまいます。
そうなれば最悪破綻することもあると思います。
なのでそれぞれの投資方法には一長一短があります。どっちの投資法が良いとかではなくて
やはり自分にはどんな投資法があっているのかを考える必要がありますよね。
例えばリスク許容度の低い投資初心者の人や資金が乏しい人は、まずは戸建てのような単価
の低いものから始めるべきだと思いますし、経験値もあって資金的な余裕がある人は、レバ
レッジを効かせて一棟物をやっても良いと思います。
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