私が地方戸建てを購入する本当の理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は今まで多くのの戸建てを買っていますが
ほとんどが田舎のエリアの物件です。
田舎は人口減少の問題もあり、危険という意見もありますが
今回はなぜそんな地方で戸建てを買い続けたのか
その理由に関して解説していきたいと思います。
競合の問題、差別化
私もコンサルで色んな投資家さんとお話しますが、投資家さんは圧倒的に都市部在住の方が多い
です。
私のように地方に住んでいる投資家はレアケースなんですよね。
これがどういう事かと言うと、投資家さんは基本的に
自分が住んでいるエリアの近くで投資をしたいという傾向があります。
たぶん皆さんもそうですよね。
遠方の物件よりも、近場の物件の方がターゲットになると思います。
なので自ずと、都市部もしくは都市部寄りのエリアを選択するケースが多いんですね。
ですから投資家の競争は、都市部ほど高く、田舎ほど少なくなります。
そう考えると、自ずと競争の少ない田舎の方が割安物件は購入しやすくなります。
ただ競争が少ないと言っても、最近は戸建て投資が人気なので
地方でも単純に物件探しているだけでは、割安物件を見つけるのはむずかしいですが
都市部ほどの過熱感はないと思います。
そして地方で賃貸経営している人は地主さんが結構多いです。
このようなライバルというのは
言ったら悪いですが弱小のライバルなんですよね。
というのも、都市部在住のような投資家のライバルは勉強熱心な人が多いです。
セミナー参加したり、書籍を読んだり、YouTubeみて勉強したりですね。
なのでライバルとしては、手強いライバルになります。
一方地主系の大家さんというのは、高齢だったりして、あまり賃貸経営の勉強している人も少な
いです。
なので地方ではライバルに勝ちやすい、つまり投資で勝ちやすくなります。
時間、労力の問題
物件を購入すると、何度か物件に通う事になります。
なので物件が遠方の場合は、当然その時間と労力がたくさんかかる事になります。
例えば、賃料３万円の物件に片道２時間かけて行く場合、労力と見合いますか？
特にDIYをやる場合は、頻繁に物件に通う事になります。
自分の時給を考えた時に、ペイしないケースが結構あると思います。
なので物件は近くの方がベターです。
私の場合は、物件は車で一時間圏内と決めています。
しかし勿論全ての人にとって、車で一時間圏内が良いというわけではありません。
場合によっては、自宅の近くの物件は価格が高すぎて投資に適さないケースもあると思います。
そして先程自分の時給が労力と見合わないという話をしましたが
リフォーム業者や管理会社など、外注化出来る仕組みを作れば
そこまで物件に通う必要もありませんし
最近では、コソージみたいな物件のメンテナンスを、外注化出来るプラットフォームもあったり
するので、賃貸募集中の定期メンテナンスも安いコストで外注化出来ます。
そして戸建ての場合、一度賃貸がつくと長いです。
アベレージで４年以上住んでもらえるので、ほとんど物件に行く事はありません。
なので私は車で一時間圏内という条件にしていますが
必ずしも全ての人がその条件にすると良いわけではないので
自分の状況を見て投資エリアは判断すると良いと思います。
地方投資の危険性
今までの話を聞いていただくと、地方投資が良さそうな気がしますが
そんな事はありません。
地方物件にはいくつかデメリットもあります。
まず融資がつきにくいです。
地方物件は金融機関の評価が伸びず、担保価値が低いので
融資は出にくいですね。
特に戸建てのような単価が低い物件は、金融機関も消極的なので
融資が出ないため、地方戸建ては現金で購入される人が多いです。
頼みの綱の公庫も、最近は築古物件には融資が消極的だったりするので
地方物件は、物件をキャッシュで購入出来ない人には、少しハードルが高いかもしれません。
そして地方はやはり人口減少のスピードが速いので、長期保有向きではありません。
私は１０年、２０年ガチホし続けるものではないと思っています。
人口減少のリスクを認識した上で、日々情報収集してリスク管理はする必要があると思います。
ただ戸建ては単価が低いので、そのような危機的状況でも出口を取りやすいですよね。
一時期はスルガスキームなんかで、地方のRCマンションを購入する投資家さんもいましたが
そのようなロットの大きな物件は、出口を取ろうとしても単価が高すぎて流動性が低いですし
スルガのような特殊な銀行しか融資しないような物件は、スルガが融資しなくなってしまえば
出口自体がなくなってしまうので注意が必要ですね。
物件購入する時は、最終的な出口のプランも立てて購入するようにした方が良いと思います。
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