資金が少ない人が絶対買ってはいけない物件
こんにちは
サーファー薬剤師です
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これから不動産投資を始める方の中には、あまり資金に余裕が無い人もいると思います。
そのような人が絶対に買ってはいけない物件があるんですね。
金額が低いのでついつい買ってしまって、後から後悔する人が結構いらっしゃいます。
なので今回はそんな物件に関してお話したいと思います。
資金に余裕が無い人が買ってはいけない物件
資金に余裕がない人が買ってはいけない物件というのは、ずばり地方の築古戸建てです。
このような物件というのは、単価も低く利回りも高いという事で、資金が少ない人が
むしろターゲットにしやすかったりするんですけど、実は全く逆なんですよね。
資金が少ない人には向いていない投資だと思います。
ではなんでダメなのかというと、それは次の投資に進めなくなるからですね。
まず地方の物件は、担保評価が低いので融資付が困難なんですね。
そのため現金購入する事になると思うんですけど、そうすると手持ち資金を失う事に
なります。
それでも自己資金でなんとか仕上げれば、今度その物件を共同担保に入れて借り入れ
が出来ると思うかもしれないんですけど、先程もお話したように物件の担保評価が低
いので、共同担保にも取ってもらえません。つまり融資が出ません。
なので地方の築古戸建てを買ってしまうと、手持ち資金を失い融資もひけなくなるつまり
次の物件購入に進めなくなってしまうという事になります。
ただここで誤解が無いように言っておきたいのですが、地方戸建て投資が投資として良くない
と言っている訳では無いんですよね。
私も昔から地方で戸建て投資やっていますし、賃貸の需要もあって平均２０％以上の高利回り
も達成出来ています。売却に関しても、全ての物件で購入価格プラスリフォーム以上の金額で
売却しておりますので、インカムゲインもキャピタルゲインも得る事が出来ているので、私は
優秀な投資だと思っています。
ただこれから規模を拡大させたい資金が少ない人には、向いていないという話なんですね。
ではどんな投資が向いているのか？
低資金の人が最初の１棟買う時は、物件の資産性は意識したほうが良いですね。
基本的に高利回りと資産性というのは逆相関の関係にあります。
つまり利回りが高ければ資産性は低い、利回りが低ければ資産性は高いといった感じですね。
なので利回りを求めると資産性を失う事になるので、やはり利回りは犠牲にしなければいけ
ません。そうなると都市部エリアの物件という事になると思います。
先日開催した山崎次郎さんのセミナーでも話がありましたが、国の支援型融資なんかをうまく
活用する事で、無担保で融資を引くこともできたりします。
そうすれば融資を使って物件購入出来てしかも無担保なので、その物件を共同担保に更に融資
を引くこともできます。
これを先程の地方の築古戸建てと比較して欲しいんですけど、地方築古戸建てを買った場合は
現金購入でキャッシュを失って、しかも購入した物件は共同担保にも使えない。
一方都市部の物件を無担保融資で購入出来た場合は、融資で物件購入するのでキャッシュが
温存出来て、しかも無担保の物件を共同担保に入れて更に融資を引く事が出来ます。
次の物件に進むと考えた時に、どちらが有利かはもう明白ですよね。
なので資金が少ない人が今後の規模拡大を考えるのであれば、どんな物件を購入すべきか？
というのはよくよく考える必要があります。
その一手を間違えてしまうと、大きなタイムロスとなってしまうので注意が必要だと思います。
ただこれはあくまで資金が少なくて、今後規模拡大したいと考えている人にとっての話なので
誰しもそうすべきという話でもありません。
現金で１棟づつ堅実にやっていきたいという人もいると思いますし、１棟物を既にいくつか
所有している人で、借り入れを増やしたくないからキャッシュフローで高利回りの戸建てを
買いたい人もいると思います。
なので必ずしも全ての人にとっての正解でも無いので、そこは自分の状況にあった投資戦略を
練って進めていく必要があると思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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