資金が少ない人は５００万以上の戸建てを買いなさい【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資は、ある程度資金がなければ始められません。
単価が低い戸建て投資でも、少なくとも３００万程度はキャッシュがないと
無理だと思います。
そして資金が少ない人は安い田舎の戸建てを買おうと考えますが
それは間違いです。
資金が少ない人ほど、都市部のある程度の金額の物件を購入すべきです。
今回はその理由に関して解説したいと思います。
３００万の自己資金の場合融資は必須
まず手持ちの資金が３００万であった場合、融資利用は必須です。
３００万程度の物件はありますけど、物件を取得するには仲介手数料や登記費用も
かかりますし、そのような物件はリフォームが必須なので、自己資金が３００万で
は足りません。
しかもそのような３００万くらいの価格で良い物件が出た場合、間違いなく現金
買いの買付が入るので、融資利用では太刀打ち出来ません。仮に一番手で買付入れ
ても現金買いが優先されます。
市場には１００万とか安い金額の物件もあったりするので、そのような物件を
現金で買ってリフォームすれば良いと考えるかもしれません。
私も実際１００万以下の戸建てを今まで４件買ってきています。
しかしその考えは間違っています。なぜならそのような物件は基本的にネット
掲載されることはありません。
なぜネット掲載されないのかというと、まずそのような安い物件がネット掲載
されると問い合わせがめちゃくちゃ来ます。
そして現地案内なんかも業者さんはするわけですが、ほとんどの投資初心者の人は
実際の物件を見ると自分の手には負えないので購入を見送ります。
なので安い物件ほど業者さんにとって手間が多いんですよね。
そしてそのような物件を仲介しても業者さんにはほとんど実入りがありません。
仲介手数料は物件価格に比例するので、安い物件ほど手数料は少なくなります。
なのでそのような物件をネットに公開しても手間がかかるだけなので、業者さん
は他の買い取り業者さんに紹介するか、私のようなやり慣れている投資家に
案件の話が回ってきます。
なのでこれから不動産投資を始める投資初心者の人が、入手出来るような物件
ではありません。
もしネットに１００万以下の物件が掲載されていたとしても、リフォームする
よりも建て替えたほうが早いくらいの手のつけようがないようなボロ物件です。
そのような物件は仮に２０～３０万で入手出来たとしても、賃貸に貸し出せる
LEVELにリフォームするのに、業者に発注すれば４００～５００万くらいかか
ります。なので３００万の資金では到底賄いきれないんですよね。
地方よりも都市部の物件を選ぶ理由
じゃあなぜ地方戸建ての場合融資が出ないのかというと、それは物件の資産価値が無い
からです。
銀行は物件を担保に取って融資をしてくれます。なので担保価値が無い物件に融資は
出ません。
あと気をつけて頂きたいのが、相続税路線価や評価証明書などで高い評価が出ている
ような物件でも、田舎の物件であればエリア的に担保に取ってもらえない事もあるの
で注意しましょう。
以前であれば、日本政策金融公庫がそのような担保評価の低い地方物件にも融資を出
してくれていましたが、今は公庫でも地方物件には厳しくなっているので融資が出ない
可能性があります。
なので資金が少ない場合融資利用は必須なんですけど、地方物件は融資が出ないので
資金が少ない人はむしろ融資が出やすい都市部の物件をターゲットにすべきなんですよね。
都市部の物件であれば、建物の評価が出なかったとしても土地の担保評価が出るので融資
が出ます。
物件価格は当然田舎の物件よりも高くはなってしまいます。
田舎であれば３００万とかでも物件は買えますが、都市部の戸建ての場合は安くても
５００～６００万はすると思います。
ただそれでも融資がでれば手出しのキャッシュは少なくて済むので、５００～６００万
程度でリフォームも数十万の表層リフォーム程度で済むような物件を買えれば、３００
万の自己資金でも十分戸建投資を始める事が出来ます。
ただそのような物件も簡単に取得できるかといえば、そんな事はありません。
それなりの努力は必要だと思います。
都市部の物件は出口も安心
ここまで田舎物件よりも都市部物件の方が資金がない人は買いやすいという話をして
きましたが、これは次にその物件を購入する人も同じです。
つまりあなたがその物件の売却する時に、売りやすいという事なんですよね。
なぜなら地方物件は融資が出ないので、まとまったキャッシュを持っている人じゃない
と買えないからです。
ただ実需売りで出口を取る場合は、実需は住宅ローンが使えるので売ることは出来ますけど
オーナーチェンジで売却する場合はそのような制限が出てきます。
あとは田舎物件には心理的な参入障壁があります。
つまり不動産投資で参入する時に「こんな田舎の物件に入居がつくのか？」とか
「人口が減少してお客さんがつかなくなるんじゃないか？」みたいな不安がありますよね。
一方栄えている都市部の物件であればそのような心配も少ないので、都市部物件は田舎の
物件よりも遥かに出口は取りやすいです。
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