プラン付き新築アパートの怖さ【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は現在新築アパートを建築中で、実は次の新築案件も同時進行で探しています。
そんな中よく目にするのが、プラン付き新築アパートの案件なのですが、プラン付きの
場合はどんな建物が建つのかイメージが付きますし、見積もりや収支表もあるので、金
融機関への融資打診もしやすいですよね。
ただ資料を取り寄せて見てみると、結構危ない物件が多いなと思います。
なので今回は、その事に関して解説したいと思います。
プラン付きは新築でも取り組みやすい
プラン付きの新築は、土地から新築よりも取り組みやすいと思います。
土地から新築というのは、自分で土地を見つけてきてそこに新築するというものです。
ここで問題になるのは、そもそもどのような建物が建つのかイメージが出来なければ
当然土地を購入する事など出来ません。
なので建築の知識が無い素人投資家が、アパート建築用の土地を自分で判断して購入
できるかというと、かなり難しいと思います。
しかもその土地を融資で購入する場合は、建築図面や見積もり、収支表などが必要に
なるので、購入前の融資打診をする段階でこれらの資料を揃える必要があります。
正直初心者の人にはかなりハードル高いですよね。
これがプラン付きの新築の場合は、これらの資料が揃っている状態で土地が売りに
出されているので、まさに至れりつくせり、非常に取り組みやすい訳なのですが
私はこれらのプラン付きアパートの資料を見ていて、結構怖いなと思う所があります。
プラン付き新築の怖いところ
では私が思うプラン付きアパートの怖いところは何かというと、まず一つ目は建築費が
上振れる可能性があるという事ですね。
見積もりを見ていて、別途費用がかかる工事が結構あります。これらが普通に数百万
単位でかかるので、実際は記載の利回りよりも低くなってしまう事がほとんどです。
なので見積もり金額で建つと思ってしまうと、大怪我をする可能性があるので注意した
ほうが良いですね。
あとは図面を見てみると、かなり狭小の間取りでプラン作成されているケースも多いです。
利回りを大きく出すために、大抵が１Kや１Rでプラン作成されているんですけど
いくらなんでも狭すぎるでしょっていう間取りも結構多いです。
あと、収益予測で想定賃料なども記載されていますが、これも結構高めに予測されている
ケースが多々あります。
今はスマサテみたいなサイトでかなり精度の高い賃料査定も出来るので、そのような
サイトも活用して適正な賃料で収支計算されているか確認したほうが良いと思います。
新築やるなら建築の知識がマスト
今まで述べてきたように、プラン付き新築アパートは気をつけたほうが良いポイント
が結構あります。ただこれもなかなか知識がなければ気付けないですよね。
例えば知識がなければ見積もりを見ても、どの工事が抜けているかなんてわかりません。
抜けている工事に気づけなければ、想定よりも多くのコストが建築時にかかる事になって
しまいます。
そして土地から新築をやろうと思えば、どのような建物が建つのか、土地の資料を見た
段階である程度イメージが出来るようになる必要もありますよね。
イメージが出来た段階で、建築士さんにボリュームチェックしてもらって、見積もりを
出してもらう流れになるかと思います。
なのでそのような判断が出来るようになるためにも勉強が必要になります。
私も書籍や情報商材での勉強はもちろん、今は新築投資のコミュニティやスクールにも
参加させてもらっています。
その中でもおすすめだったのが、以前も紹介しましたけどひーやんさんの書籍と
情報商材は、ココナラのワン一級建築士さんの資料がわかりやすくて良かったです。
しかもワン一級建築士さんの場合は有料ですが、ボリュームチェックも依頼する事が
出来るので、気になる物件があれば依頼してみるのも良いかもしれないですね。
また、今プラン付きの新築で利回り１１％みたいな高利回りを叩き出している山崎二郎さん。
山崎さんは２年くらい前から新築投資を始められて、既に５棟目まで着手されています。
どうしたらプラン付きでこんな高利回りが出るのか非常に気になるところですよね。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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