戸建て投資の利回りを最大化する方法
こんにちは
サーファー薬剤師です
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投資の利回りを上げるためのアプローチとしては、
大きく分けて「物件を安く仕込むか」、あるいは
「賃料を高く取るか」の二つがあります。
今回はその後者、つまり物件の賃料をなるべく高く
設定して、どのように利回りを最大化していくのか
というところを詳しく解説していきます。
正直なところ、賃料というものには「絶対にこの金
額でなければならない」という特別な決まりはあり
ません。
もちろんある程度の相場みたいなものは存在します
が、やはり物件の種別ややり方次第で、取れる賃料
には大きな差が出てくると思います。
そこで今回は、賃料を高く取って利益を最大化する
ために、重要なポイントを３つご紹介したいと思い
ます。
まず1つ目のポイントは、募集を開始する時に「必
ず高めの賃料からスタートする」ということです。
よく、相場通りの適正賃料で募集をかけた方がいい
という話を聞くことがあると思います。
確かに適正賃料で出せば、募集開始から1週間や2週
間で早期客付けができることもあります。
そうやって早く決まると、なんだか大成功みたいな
感じのイメージを持たれるかもしれませんが、実は
決して手放しで喜べることではないと私は思ってい
るんです。
というのも、早く入居者が決まるのは勿論良いこと
なんですけど、裏を返せば「もっと高い賃料でも決
まったんじゃないか？」ということが言えると思う
んですね。
高く賃料を取れるチャンスがあったにも関わらず、
最初から安い賃料で募集してしまったために、その
利益を得る機会損失をしてしまった可能性もあるわ
けです。
ですから私が実際にやっているのは、基本的に相場
よりも高めの賃料から募集をスタートさせるという
手法です。
現在はエコーズのような便利な賃貸募集サイトがあ
りますから、そういったサイトを使っていると、ど
れくらいアクセスがあったのか、問い合わせの反響
はどの程度かというのが手に取るようにわかります。
その反響を見ながら、必要に応じて少しずつ賃料を
調整していく、このやり方をとることで、賃料の最
大化、そして利益の最大化ができると思います。
続いて2つ目のポイントは「どのようなターゲットに
向けて物件を貸し出すか」という視点です。
戸建て賃貸でよくあるやり方として、ペット可にす
ることで賃料を高く取るという方法があります。
しかも多頭飼育OKにしたり、猫の飼育もOKにした
りすることで、更に高い賃料設定が可能になります。
これも確かに賃料アップする有効な手段ではありま
すが、これには明確なデメリットがあります。
その物件をオーナーチェンジで売却しようとする時
に、小型犬1匹くらいであればあまり気にされないか
もしれませんが、「猫を飼育している」とか「多頭
飼いをしている」という状況になると、物件が売れ
にくくなってしまうんですね。
当然、売却時にその事実を黙って売るわけにはいき
ませんから、事前に伝えることになりますが、それ
が買い手にとってネガティブな要素として働いてし
まう可能性があるわけです。
そこで私がお勧めしている戸建て賃貸のターゲット
があるんですけど、それは「法人のお客さん」です。
具体的には、法人で物件を借りていただいて、そこ
に複数の社員さんが一緒に暮らすパターンが多いで
す。戸建て賃貸の場合はこのようなニーズが結構あ
ります。
法人で借りてくれるお客さんというのは、細かい
クレームをあまり言ってこない傾向があります。
なんならちょっとした修繕くらいは、自分たちで直
してくれることも多くて、そういった管理の手間が
かからないという良さがあります。
そして何より、賃料を高く設定できるという最大の
メリットがあります。
普通に考えて、会社が社員のためにアパートを一部
屋ずつ借り与えれば、トータルでかなりの家賃負担
になります。
それを戸建て1棟で借りて、そこに複数の社員を住
まわせることができれば、会社側としても全員が
同じ場所に住んでいるので管理も楽になります。
そのため、相場より少し高めの賃料であっても喜
んで借りてくれるのです。
ですから私の場合は、法人さんからそういった
オファーがあった際には「少し賃料を上げさせて
もらってもいいですか」と提案させていただいて、
納得してもらって入居していただいています。
最後に3つ目の方法は、「初期費用を下げる」という
方法です。
これ自体は不動産賃貸においては比較的よく知られ
ている方法なので、ご存知の方も多いかもしれません。
敷金や礼金といった初期費用を下げてあげる、無く
してあげることで、結果的に高めの賃料設定ができ
る可能性があります。
入居者側の心理になって考えてみれば、やはり初期
費用というのは、引越しのタイミングで手元から出
ていく大きなお金ですので、結構な負担なんです。
そこで「敷金なし」「礼金なし」という風にしてあげ
ると、入居者さんのイニシャルコストが下がります。
毎月の賃料が下がるよりも、目先でかかる多額の費
用を抑えることに大きなメリットを感じる入居者さ
んは一定数いるので、その効果は十分あると思いま
す。
このように、賃料を高く設定する事ができれば、賃
料収入の総額が増えるのは勿論なのですが、売却す
る際も投資家は利回りで購入判断をするので、賃料
の高い物件はその分高い価格設定が出来ます。
つまり、より多くのキャピタルゲインを得る事にも
繋がるので、しっかりこういった高い賃料が取れる
よう工夫はして行きたいです。
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