戸建て投資の融資最新情報【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は単価の低い戸建て投資であっても、初期のフェーズでは融資は絶対に利用すべきだと
思います。
ただ、戸建て投資では融資を引きにくいというデメリットもあるんですよね。
なので今回は、戸建て投資で利用できる金融機関について詳しく解説したいと思います。
サラリーマンならこれ一択
まず融資利用の場合は、サラリーマンなのかもしくは個人事業主なのかで、選択肢が異
なってきます。
なぜかというと、サラリーマンにはアパートローンのようなサラリーマン用の融資が用意
されていて、簡単な審査で融資を受けて物件を購入することが出来ます。
当然サラリーマンであれば、それを使わない手は無いですよね。
アパートローンで有名なのは、オリックス銀行とかスルガ銀行というのがあるんですけど
残念ながらこれらの金融機関は戸建て投資に融資はしません。
では、どこの銀行が戸建て投資に融資を出してくれるのかというと、それは滋賀銀行です。
滋賀銀行は、ロットの小さな戸建てであっても融資を出してくれます。
しかも仮審査の審査結果は数日で出るので、そのスピード感も非常にありがたいですね。
ただ注意が必要なのが、滋賀銀行の融資は積算評価を基準に行われます。
なので滋賀銀行自体は全国が融資対象エリアなのですが、担保評価が低いエリアの戸建て
の場合は、担保評価が伸びないので融資対象外になってしまう事が多いです。
つまり滋賀銀行を使うなら、担保評価が出るような都市部よりの戸建てという事になりま
す。
そして滋賀銀行の場合は、一般的なアパートなどへの融資はジャストサポートという融資
商品を利用する事になると思うのですが、戸建ての場合はジャストサポートで融資をして
もらえる事も勿論ありますが、空き家活用ローンというものがあって、それで融資をして
もらう事も出来ます。
なので滋賀銀行の場合は、幅広く融資で対応してもらえる可能性が高いので、サラリーマ
ンの方が戸建て投資で融資を利用する場合は、まずはじめに滋賀銀行を検討すると良いと
思います。
個人事業主の選択肢
先程お話したように、サラリーマンは滋賀銀行が使いやすいというのはおわかり頂けたと
思います。
では、サラリーマンではない個人事業主はどうしたら良いかというと、まずは検討するの
はやはり日本政策金融公庫だと思います。
それはなぜかというと、特に初心者の場合は創業融資が用意されているからなんですね。
創業融資というのは、無担保融資なので物件に抵当権が設定されません。
これの何が特別なのかというと、普通金融機関が融資を出す際というのはその物件に抵当
権を設定します。そうする事で銀行はその物件を担保にとっているわけなんですね。
それが創業融資の場合は物件を担保にとりません。
担保に取っていないという事は、他の金融機関がその物件に担保を設定する事も出来ます。
そうすると新規でお金を借りやすくなりますし、頭金を出す代わりに担保を差し出す事も
出来るので、融資を受ける上で非常に有利なんですよね。
ただ良いことばかりではありません。
最近公庫の築古戸建てへの融資は厳しくなって来ています。
特に都内の公庫は、県外の築古戸建てへの融資というのはかなり消極的なんですね。
なので検討の候補にはなりますが、頼りの金融機関が公庫だけというのは、非常に心許な
い状態になります。
個人事業主の公庫以外の選択肢
では、個人事業主が戸建て投資をする際に、公庫以外にどんな選択肢があるのかというと
それは信金や信組のような地元の金融機関になります。
私も地元の信金信組から戸建て投資で融資を受けた事があります。
正直地銀はロットの小さな融資には消極的ですし、一見さんで利用するとなるとかなり
ハードルは高いので止めておいた方が良いと思います。
一方信金や信組さんの場合は、地元の小さな商店なども融資先だったりするので、少額
融資でも問題はありません。
そもそも既に個人事業主として事業をしている方の場合は、既に地元の信金信組と取引
がある方も多いと思います。
そのような場合は、担当者に「今度不動産賃貸業に参入しようと思っているが、融資は
可能かどうか」と相談した方が良いと思います。
もし取引がない場合なんですけど、初回のアプローチはやはり紹介で行くのがベストだと
思います。やはり金融機関というのは一見客を好みません。
紹介は仲介する不動産業者さんでも良いですし、取引先や顧問税理士さんなど誰かのツテ
で紹介してもらいましょう。
あとは初回の融資をいきなりプロパーローンで申し込むのはハードルが高いので、保証
協会付き融資でお願いすると良いと思います。
保証協会融資の場合は、借り主の貸し倒れリスクを７０％～１００％保証協会が金融機
関の代わりに引き受けてくれます。
なので金融機関はリスク無く融資することが出来るので、融資を出しやすくなるんですね。
一方プロパローンは、金融機関が１００％そのリスクを背負う事になるので、決算書が
ピカピカであったり、資金が潤沢な事業者でなければ、初回からプロパーローンという
のは難しいと思います。
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