戸建て投資で最近起こっている変化【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
時代の変化とともに、戸建て投資の手法も変化しつつあると思います。
なので今の時代に則した手法にアップデートしないと、利益を出すのが困難になって
います。
今回は最近の戸建て投資の市況の変化であるとか、それに則したアップデート方法に
関して解説したいと思います。
物件価格の推移
まず最近の戸建ての物件価格の推移に関してお話したいと思います。
私は毎日のようにネットで物件検索をしていますが、ネット掲載時点でかなり割安と
いった物件は相変わらず数が少ないですし、出てもすぐに無くなってしまう印象があ
ります。
なので物件取得に関しても、ネット以外の仕入れルート開拓であるとか、それ以外の
割安物件の取得ノウハウを持っていないと割安物件の入手は結構厳しいと思います。
ネット以外の仕入れルートの一つとしては、コミュニティ限定の紹介物件などがある
と思います。
私が運営しているコミュニティでも、物件相互紹介の仕組みを導入していますが
割と多くのその他のコミュニティでも、このような仕組みはあったりします。
基本、未公開案件が紹介されるので、アットホームなどのネット掲載物件と比較すれば
競争はかなり少ないですし、私の印象的にも安い物件が出る確率で言うとポータルサイ
トよりもかなり高いです。
なので仕入れルートをいくつ持っているかという所が、今後の物件仕入れに関しては
重要なファクターになってくると思います。
普通にリフォームするとヤバい時代
そして最近の変化として一番大きなものは、やはりインフレによる物価高だと思います。
その影響でリフォーム費用が高騰しています。
特に建築業界は、元々職人さんの人手不足の問題があって、物価高騰以前からリフォーム
費は上昇傾向でした。
なので今普通に中古戸建てを買って、普通にリフォーム業者に投げてリフォームしていた
ら、ほとんど利益は取れないと思います。
ではどうすれば良いかというと、まず「どんなリフォームをすべきなのか？」理解する事
だと思います。特に投資初心者の人に多いのが、リフォームのやり過ぎです。
正直中古の戸建てのリフォームは、やりだしたらキリが無い位リフォームすべき所があり
ます。それを全部やろうとしてしまうと、コストが膨大になって採算があいません。
リフォーム業者さんに聞いてやれば良いんじゃないか？と思うかもしれませんが、結局
業者さんも多くのリフォームの発注を受けたいので「あれもやったほうが良い、これも
やった方が良い」という話になるので、費用対効果の高いリフォームにはなりません。
なので先輩の戸建て投資家さんに、賃貸で貸し出す上でどの程度のリフォームを施せば
良いか聞いてみると良いと思います。
因みによくあるのが、戸建ての場合部屋数が多いですよね。リビングも含めると４部屋、
あるいは５部屋くらいある事もあります。そこでエアコンを全部屋につけなきゃいけな
いんじゃないか？と考える人がいるんですが、全くそんな事はありません。
私の場合はつけて１台ですし、１台もつけない時もあります。それでも普通に賃貸がつ
いたりするんですね。
そんな話実際に戸建て投資行っている人間じゃないとわからないですよね。
なので実際にやっている人の話を聞いて、どこをリフォームしたら良いのか確認すると
良いと思います。
どのようにリフォームするかも大事
先程はどんなリフォームをすべきか？が大事というお話をしましたが、どのように
リフォームするかというのも非常に大事です。
先程もお話したように、リフォーム費用の高騰で普通にリフォーム業者に発注していては
採算が合わなくなってきています。
なのでやるべきなのはリフォームの分離発注です。
リフォーム業者に丸投げでは無く、各リフォームごとに職人さんを使い分けるんですね。
そうすることでコストの大幅カットが出来ます。そして一番重要なのは多能工さんです。
多能工さんというのは内装業務全般を一人で出来てしまうような業者さんで、クロスを
貼る事もできれば大工仕事や電気工事等も出来たりします。
お医者さんでかかりつけ医という言葉がありますが、戸建て投資家にはかかりつけの多
能工さんが一人は欲しい所です。しかしこの多能工さんを見つけるのが大変なんです。
なのでうちのコミュニティでは、多能工さんの紹介をしたり会員同士で職人さんの紹介
なども行っています。
そのように多能工さんや職人さんの繋がりが出来るようになると、リフォームコストは
数十万、数百万変わってくるので驚くほどの費用削減が出来るようになります。
なのでこれから戸建て投資で生き抜いて行くには、投資家同士の横の繋がり、業者さん
との横の繋がりというものが生命線になってくると思うので、その点を意識した投資活
動をすると良いと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
