今戸建て投資がオススメな理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資にはアパートやマンションなどの一棟ものや、区分マンション、戸建てなどの
投資対象があります。
今の状況で私は戸建てが一番投資対象として取り組みやすいと思っています。
なので今回はその理由に関して解説したいと思います。
高止まりする収益物件
まずアパート・マンションなどの価格は、近年高い状態が続いています。
数年前のスルガショックによる銀行の融資引き締めで、下がると思われた不動産価格は
コロナの金融緩和によって更に上昇してきています。
その状態で現在も不動産の価格は高止まりしています。
アパート・マンションはもちろん、区分マンションも高い状態が続いていますね。
特に都市部のマンション価格に関しては「バブル期の価格を超えた」とニュースにも
なっていました。
しかも現状インフレの影響で、日銀が政策金利の引き上げをしました。
実際に住宅ローン金利なんかは既に上がってきているみたいなんですよね。
金利上昇ともなれば収益物件の価格は下がる可能性があります。
なぜなら不動産を購入する際はみんな融資を使って購入するので、金利が高くなれば
物件が売れなくなるため価格が下がる可能性が高いです。
なのでもし今アパート・マンションを購入して金利が上昇すれば、高値掴みとなる可能性
があるんですよね。
今の市況でも安く買える物件とは？
ではそのような物件が高止まりする中、金利上昇のリスクがある中で、購入すべき物件は
なになのかというと戸建てだと思います。
これは私が戸建て投資をやっているから、ポジショントークしていると思うのかもしれま
せんが、そんなの関係無くそう思ってるんですよね。
まずなぜアパートやマンションが高止まりする中、戸建てであれば購入対象になるのかと
いうと、戸建ての売り物件の数はアパート・マンションよりも遥かに多いからです。
これは単純に町を見回してもらえればわかりますけど、アパート・マンションのような共
同住宅よりも、戸建ての方が圧倒的に数が多いですよね。
なので買いやすいというのがまず１つ目の理由としてあります。
そしてアパート・マンションの売り主は基本投資家です。要は、セミプロみたいな人達な
んですよね。そのような人たちが売り主なので安くは買いにくいですが、戸建ての場合は
相手は一般の実需の方なので、不動産の知識が無く中には相場感も無いので、値付け間違
いをしてしまう売り主さんもいます。
なので不動産のマーケットの中で価格の歪みが生じやすいのが、戸建てのマーケットだと
思います。ただアパート・マンションと比較して安い物件があるといっても、見つけるの
はそんな簡単なものではありません。
まず自分が正確に戸建ての価値を見極められなければいけませんし、購入する側での競争
ももちろんあります。ただしっかり知識を身に付けて行動していれば、間違いなく購入す
る事が出来ると思います。
なぜ戸建ては金利上昇の影響を受けないのか？
そして戸建ては、金利上昇の影響を受けにくいと思います。
それはなぜかというと、戸建ての場合はアパートやマンションなどと比較してロットが
小さいからですね。
アパート・マンションは数千万や億単位の物件になってきますが、戸建てであれば数百万
で購入する事が出来ます。なので中古戸建ての取引では、現金での決済が多いんですね。
これが新築の戸建てとか都市部の中古戸建てであれば、融資利用の場合も多いとは思いま
すけど、私が投資しているようなエリアの場合は、１０００万以下の中古戸建ては現金決
済が多いです。
なので先程、不動産は融資利用で購入されるので、金利が上昇したら価格が下がるリスク
があるという話をしましたが、中古戸建の市場の場合は、そもそも現金決済で取引される
ので、そこまで金利上昇の影響を受ける可能性は低いと思います。
個人的には今の市況はかなり先読みしにくい状態だと思います。
今までは収益不動産の価格が上昇し続けていたので、周りには売却益で儲かっている投資
家がたくさんいますが、今後も価格が上昇するかどうかなんて誰にもわからないし、価格
上昇を期待して購入するのはギャンブルでしか無いと思います。
私は金利上昇による不動産価格の下落リスクがあると思っているので、もし今収益不動産
を購入するのであれば、あまり無理せずロットを抑えて、今の市況でも利益を出しやすい
戸建てに投資するのが安全かと思っています。
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