戸建て買い過ぎてアパート買えなくなる理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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時々「戸建て投資をやっていると一棟物投資をする際に不利になる」といった話を聞く
ことがあります。
戸建て投資を今まで１０年以上やってきて、４０戸の戸建てを購入してきた私から見て
実際にそういう事はあると思います。
なので今回はなぜ一棟物投資で不利になるのか？そうならないためにどうすればよいの
か？その点について詳しく解説したいと思います。
戸建ての担保価値は低い
まず「なぜ戸建て投資がアパート投資に不利になってしまうのか」という話なんですが
その理由について考えてみたいと思います。
まず戸建て投資の場合、基本耐用年数オーバーの築古物件を購入する事になります。
その時点で建物の評価はゼロに等しいです。
そして戸建て投資の場合、都市部の物件は価格が高くて利回りが低くなってしまうので
比較的田舎のエリアの物件を購入する方も多いです。
このような田舎のエリアの物件を購入してしまうと、土地の評価もかなり低くなってし
まうので、物件の担保価値がほとんど出ないという事になってしまいます。
なのでこれが戸建て投資が融資で不利になってしまう理由です。
本来であれば、所有物件は金融機関によって資産として評価されます。
当然資産が多いほど金融機関の評価は高くなり融資は出やすくなります。
それが戸建て投資の場合は、物件を所有していてもほとんど評価されないので、金融機
関の審査のところで不利になってしまうという事なんですよね。
戸建て投資でも融資で不利にならないために
そこでまず心がけて頂きたいのが、物件の担保価値を意識する事です。
先程も言ったように戸建ての場合は、建物はほとんど評価されません。
なので物件の土地の価格はいくらなのかを意識する必要があります。
私の場合でしたら全国地価マップというサイトがあるので、そこで相続税路線価を調べ
ます。この相続税路線価が、金融機関の評価でも目安となる金額になります。
そして理想なのは、土地値以下で戸建てを購入する事です。
そうすれば金融機関の審査の際に全く評価されないという事はありませんし、土地値よ
りも遥かに安く購入する事ができれば、むしろ資産が増える事になります。
ただ気をつけなければいけないのが、エリアによっては土地値の評価が出ても金融機関
で評価されない事があります。それは主に地方エリアの物件の場合ですね。たまに地方
でも土地評価が高いエリアがあるのですが、地方という事で金融機関によっては評価が
低くなってしまう、もしくはほとんんど評価されないという事もあるので、その点は気
をつけたほうが良いと思います。
なのでもし金融機関の目線を意識するのであれば、比較的都市部エリアで土地値以下で
物件を購入することを意識すると良いと思います。
戸建て投資家でもアパートは購入出来る
これまで金融機関の融資を意識するなら、都市部の戸建てを買うべきという話をしてき
ました。しかし私は今までほとんど地方エリアの戸建てばかり購入をしてきました。
それにもかかわらず金融機関からフルローンを引いて、先日も新築アパートを購入する
事が出来ています。
それにはいくつか要因がありますが、その中でも重要なポイントというのが、売却も
ちゃんとしているという事です。
だいたい私の場合は、５年程度保有した物件は売却を検討します。
そして現金化して次の投資に回すようにしているのですが、そうする事で徐々にキャッ
シュポジションが上がっていきます。
確かに地方の中古戸建ては金融機関にほとんど評価されませんが、そのような物件も
売却して現金化する事で評価されるようになります。
しかも元々の金融機関の評価が２００万程度としたら、実際は５００万や６００万とか
で市場では売買されるので、一気に評価が跳ね上がる事になります。
投資を始めたばかりの人はそんなすぐに売却する事は出来ませんが、ある程度保有して
売却のフェーズになってくるとキャッシュポジションも徐々に上がっていって、一棟物
投資を行う事も問題なく出来るようになります。
なので戸建て投資をすると一棟物投資ができなくなるというのは、そういった短期目線
での話なんですね。
戸建て投資で実績を作って、数年後に一棟物投資をするといった時間軸で考えているの
であれば、別に不利になるわけでもありませんし、むしろ不動産投資の実績が評価され
て融資で有利になります。
そこで戸建ての売却益でキャッシュポジションも上がっている状態であれば、融資を否
認される理由もありません。
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