これから戸建て投資の人気が再燃する理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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一時は、規模拡大出来ないとか投資効率が悪いと言われていた戸建て投資ですが、
今投資家界隈で、再び人気がジワジワと上がってきているんです。
なので今回は、なぜ今戸建て投資の人気が再燃してきているのか？その事に関して
詳しく解説したいと思います。
金利上昇の影響
昨今金利が上昇し続けています。
私も金融機関から利上げのハガキが届くたびにため息が出てしまうんですけど、今
物件価格は下がっているのかというと全くそんな事もなく、収益物件の価格は高止
まりしていて、未だに利回りが低い状態が続いています。
そうすると金利は上昇しているにも関わらず利回りは低いわけですから、キャッシ
ュフローは当然出にくいわけです。
１億以上の借り入れをしているのに、月のキャッシュフローは数万円みたいなパタ
ーンを最近よく目にします。
そうするとこれだけの借金を抱えているのに大した利益もない、何のために投資や
ってんだろうってなってしまうんです。
サラリーマンの与信枠で、ある程度買い進める事も出来るのでしょうけど、２、３
棟買って融資が止まってしまう人も多いと思います。
なぜなら決算書、確定申告書が良くないからです。
普通に考えてそれだけの大きな借金を抱えているのに薄利なわけですから、事業と
しても評価されにくいのは仕方ないです。
ではなぜそんな中、戸建て投資が注目されるのかというと、それは大きな借金を抱
える必要もないし、今の市況でも高利回りを得る事が出来るからです。
戸建て投資には影響がない理由
ではなぜこの市況でも戸建て投資であれば高利回りを取りやすいのかというと、
まず戸建ての場合、物件数がアパート・マンションよりも遥かに多いです。
空き家問題と言われているくらいですから、全国に空き家はたくさんあります。
そして何よりの理由は、売り主となるのが投資家ではなく一般の実需の方だから
です。
普通投資家の売却理由となると、試算の組み換えといった回答が多いんですけど
簡単に言ってしまうと「別に売れても売れなくてもどっちでも良い」みたいな
そんなスタンスなんですよね。
逼迫した状況で売りに出している人はほとんどいないと思います。
家賃収入も入ってくるし、希望額で買ってくれるなら売っても良いそんな感じです。
しかし一般の人は違います。それこそ理由が色々あるんですよね。
例えば「空き家を相続したから売りたい」「子供と一緒に住むことになったから売り
たい」「離婚したから家を売りたい」など本当に様々です。
その理由の中には、逼迫して「安くてもいいから、兎に角すぐ売りたい」そんな状
況もよくあります。
そうなると相場よりも安く購入する事が出来るので、戸建てでは安く購入出来るチ
ャンスがアパート・マンションよりも遥かに多くなるわけですね。
金利上昇の影響は少ない
アパート・マンションであれば物件価格は数千万しますし、１億以上の物件もたく
さんあります。当然その多くを借入をして購入するわけなんですけど、金利の負担
が重くのしかかって来ることになります。つまり金利上昇の影響を受けやすくなる
わけです。
しかし戸建て投資の場合、購入金額は数百万です。
戸建て投資であっても、私は借り入れすることを推奨しているのですが、その場合
であってもアパート・マンションと比較したら大した金額ではありません。
当然金利負担の影響は少なくなります。
ただ戸建ての場合、融資期間がアパート・マンションのように長く取る事が出来な
いので、期間は１０年長くて１５年だと思います。
そうするとキャッシュフローの部分では結構さみしい感じになってしまうのですが
それでも心配は要りません。
アパート・マンションの場合は、長期融資を組んでもキャッシュフローは借り入れ
の割に少ないわけです。つまり元金の返済が進まないんです。
一方戸建ての場合は、キャッシュ・フローが少ない理由は融資期間が短い事なので
その分元金の返済の進みは早いです。
そのようなケースでは数年後売却する際に元金がかなり減っているので、借入額の
返済が少なくて済むので、手元に多くのキャッシュが入ってくる事になります。
つまり戸建て投資でキャッシュフローが少ないのは「見えない貯金」をしているの
と同じ事なんです。
以上のように戸建て投資は、今のようなインフレ、金利上昇局面でも利益を出しや
すい投資だと思います。
ただ戸建ての弱点である規模拡大のスピードが遅い、投資効率が悪いという点に変
わりはないので、その点を加味してもメリットがあると思える方は、取り組んでみ
るのも全然有りだと思います。
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