私はこんな物件から売っていきます
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資をやっていればいずれ売却するときが来ます。
私も今まで２９件戸建てを買ってきて
もちろん売却も経験しています。
そんな時に、私はどんな物件から売っていくのか
その事に関して詳細に解説したいと思います。
保有年数の長い物件
まず私が売却を検討するのは、保有年数の長い物件ですね。
目安は５年程度です。
なぜ５年程度かというと、個人の場合は譲渡税の問題があるからです。
５年未満では短期譲渡で３９％
５年以上の長期譲渡では２０％まで税率が下がります。
なので個人の場合は、絶対に５年以上保有して売却が良いです。
先日コメントで、短期譲渡を免れる方法は無いかと質問がありましたが
残念ながらありません。
これが法人であれば、経費で相殺なども出来ますが
個人は分離課税なので、不動産投資の経費で相殺する事は出来ないんです。
そして５年で売却する理由としては、減価償却費の問題もあります。
戸建投資の場合は、耐用年数オーバーの物件がターゲットになりますが
木造の耐用年数オーバー物件の減価償却期間は、基本４年になります。
なので減価償却期間が終わってしまえば、当然利益が増えて
税金が高くなってしまうので、そのタイミングで資産の組み換えをして
新しい物件を購入すれば、新たな減価償却期間がスタートします。
客付けしにくい物件
複数物件を所有するようになれば
出来の良い子、出来の悪い子がいることに気づくと思います。
ではどんな物件が出来の良い子で、どんな物件が出来の悪い子なのかというと
それは客付けが簡単な物件、難しい物件という事が出来ると思うんですよね。
出来のいい子は直ぐにお客さんが付きます。
入居した後も長期入居でほとんど手間がかかりません。
一方出来が悪い子というのは、入居付にも時間がかかったり
入居しても比較的短期間で退去してしまうような物件です。
私の所有物件では、比較的そのようなケースは少ないですが
以前購入した物件で、１～２年の短期入居が立て続けに起こる物件がありました。
客付けに関しても、他の物件と比較すると苦戦する部分もありました。
なのでその物件に関しては、５年程度保有し長期譲渡になったところで、実需に売却をしています。
多くの投資家さんもそうだとは思いますが
このように出来の悪い子から売却をして、出来のいい子を残すというのは
売却時の考えとしてはあると思います。
所有に不安がある物件
これは先程の出来のいい物件、悪い物件に通じることかもしれませんが
所有に不安がある物件も売却する要因になると思います。
例えば
私の知り合いは、多少利回りが低かったとしても、ボロ戸建てのような物件ではなく
築浅の戸建てが良いと主張する人がいます。
それは物件を所有していて、ストレスが全くないからというのが理由でした。
その友人が言うには、そのような物件は
一度入居したら入居期間も長く、入居者からもほとんど連絡が来ないそうです。
そんな彼は現在新築戸建てを買い進めています。
私の所有物件に関しても、私の場合は、入居前のリフォームで結構お金をかけてしっかり治すので、ほとんど入居後に連絡が来ることはありません。
現在も２０件程度自主管理していますが、連絡が来るのは月に１度程度です。
なので、もし私が売却を考えるなら、建物が古いとかボロいなど
長期間保有するのに不安があるような物件です。
仮にボロ戸建てのような物件を所有していた場合、何かが壊れたといったクレームが
頻繁に来るようでは、利回りが高かったとしてもあまり保有したいとは思いません。
手間かからず、安心して長期保有出来るような物件、そのような物件を持ちたいと思います。
なので私が仮に、ボロ戸建てのように不具合が頻発するような物件を持っていたら
そのような物件から売却を考えると思います。
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