都内の再建築不可戸建てが激アツな理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資、特に戸建て投資を考えている方と
お話ししていると、やっぱり「物件価格は500万円
以下」を目安に探されている方がすごく多いなと
いう印象を受けるんですね。
そうなってくると、700万円、800万円、あるいは
1,000万円を超えるような物件が出てくると、
「うわ、ちょっと高いな……これならいっそアパート
を一棟買った方がいいんじゃない？」って、選択肢
から外してしまう方が多いと思うんです。
でも、これってすごくもったいないと思うんです。
なぜ今、あえて私が「都内の戸建て」を推している
のか？その最大の理由は、都内の賃料上昇が他の
エリアとは比べものにならないくらい圧倒的だから
なんです。
私は今、千葉県に住んでいるんですけど、例えば
千葉駅周辺とか、幕張とか、船橋とか、もちろん
千葉でも人気のエリアはありますし、賃料もそれ
なりに上がってはいます。
でも、都内と比べてしまうと、その上昇幅には歴然
たる差があるんですよね。
実は今、私自身も都内でマンション建築を検討して
いて、都内の家賃相場をリサーチしているんです。
そこで驚いたのが、正直「ここ、そんなにいい場所
かな？」って思うような立地でも、30平米の1LDKで
家賃13万円とかが当たり前の世界になっているんです。
これ、同じ条件で千葉駅の徒歩圏内で探してみても、
せいぜい7万円から8万円取れればいい方じゃないかな
と思うんですよ。
この「数万円の差」って、投資効率としたらものすご
いインパクトですよね。
もちろん、「都内は物件が高い」というのは事実です。
千葉や埼玉、神奈川と比べれば、仕入れ値はどうしても
上がります。
でも、その価格差以上に取れる賃料の差があって、
しかもこれからの伸び代も大きいというのが私の考え
なんです。
そこで、「都内の戸建てなんて高くて手が出ない」
という方に注目して頂きたいのが
今回のテーマである「再建築不可物件」なんですね。
都内でも、再建築不可であればグッと価格は抑えら
れます。
1,000万円を切るような物件もたまにありますし
通常の物件に比べればかなり割安に手に入ります。
ここで一つ、皆さんに冷静に考えてみてほしいことが
あるんですけど 「再建築不可」っていう言葉の響きが
「融資が厳しい」とか「建て替え出来ない」っていう
ネガティブな要素に聞こえますよね。
でも、実際にそこに住む入居者さんからしたら、
その家が再建築可能かどうかなんて、全く関係ない
話なんですよ。
入居者さんが気にしているのは、
「立地は便利な場所なのか？内装は綺麗なのか？
手頃な家賃で住めるか？」なんですよね。
建て替え出来るかなんて入居者は一切気にしないので
再建築不可だからといって、家賃を相場より下げな
きゃいけないなんてことはありません。
つまり、仕入れ値は安いのに、入居ニーズと家賃は
「再建築可能」な物件と変わらないレベルで取れて
しまう。
これこそが再建築不可戸建ての歪みなんですよね。
ネックになるのは、やっぱり出口戦略や融資の問題
なんですけど、都内の物件であればノンバンク系の
金融機関を活用することで、再建築不可でも融資を
引くことは十分に可能です。
さらに、もう一つ大きなポイントがあるんですけど
それは「リフォーム費用」はエリアがどこでも大し
て変わらないという事です。
材料費は全国共通ですし、職人さんの手間賃も確か
に都内の職人さんは若干高いイメージはありますが
それでも「都内だから3倍になる」なんてことはあり
ません。
それなら都内近郊エリアの職人さんに来て貰えば良
いと思います。
なのでリフォーム費用という「コスト」が変わらな
いのであれば、「家賃」が高い場所で勝負した方が、
当然利益率は高くなりますよね。
同じ300万円のリフォーム代をかけるなら、家賃7万
円のエリアよりも、家賃13万円が狙えるエリアに
投資した方が、回収スピードも速いし、資産価値も
高くなります。
私自身、今はマンション建築の方にリソースを割いて
いるので、なかなか戸建てを買う時間は取れていませ
んが、もし今、私が戸建てを買うなら、都内の再建築
不可物件を狙うかなと思います。
それくらい、今の都内の家賃相場の強さは異常ですし、
この恩恵を享受しないというのは勿体ないと思います。
