戸建て投資オワコンか？
こんにちは
サーファー薬剤師です
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最近、戸建て投資界隈で「オーナーチェンジの戸建
てが売れにくくなっている」といった噂を聞くこと
があります。
なので今回は「戸建て投資はもうダメなのか？
オワコンなのか？」そのへんを詳しくお話ししてい
きます。
まず、オーナーチェンジの戸建てが売れにくくなっ
ているという話についてですが、実際にそういった
側面はあるみたいです。
以前は、単価が安くて高利回りなオーナーチェンジ
物件がよく売れていた時期がありました。
それこそ「ボロ戸建て投資ブーム」があって皆さん
DIYをして高利回りで仕上げたりされていましたけ
れど、最近はそのブームも落ち着いて人気に陰りが
出ている印象はあります。
そうした背景から、特に築古で地方の物件などは
少し売れにくくなっているのだと思います。
ただですね、私自身もオーナーチェンジでの売却を
やっていますが、千葉の地方エリアでも利回り12パ
ーセントとかで売却できていましたので、個人的に
は特段そんなに売れにくくなっている実感は、正直
ありません。
ではなぜ一部で、売れにくいという声が出ているの
かと言いますと、先日、収益物件の仲介業者の社長
と話したんですけど、現在、auじぶん銀行のような
金融機関が、アパートや一棟マンションへのアパー
トローン融資に、非常に積極的に融資をされている
そうです。
今、中古アパートやマンションは利回りが低いんで
すけど、耐用年数以上の期間で融資を出してくれる
ため、キャッシュフローが出やすいんです。
なのでそういった物件を購入する投資家さんが、増
えている状況なんです。
また仲介業者も、単価の低い戸建てよりもアパート
・マンションの方が仲介手数料が高くなるので、
そのような物件を積極的にススメている背景がある
ようです。
結果として、戸建てのオーナーチェンジが多少売れ
にくくなっている面はあるようです。
しかしだからといって、戸建て投資の出口がなくな
ったわけではありません。
例えば、融資を使わずに現金で買いたい投資家さん
のニーズは間違いなく存在します。
それにアパートローンは、個人で引ける上限がある
程度決まっているため、一定規模まで借り入れをす
ると、それ以降融資を引けなくなるフェーズが訪れ
ます。
そうするとCFで現金が溜まっても、大きな物件は買
えなくなるため「手元の現金で無借金の戸建てや区
分マンションを買おうか」という発想になります。
ですから、現金投資層のニーズは消えません。
さらに戸建て投資の強いポイントとして、投資家
だけでなく一般の「実需層」にも売れるという強
みがあります。
私自身も買い取り再販をやっていますが、むしろ
実需層に向けて売る方が高い価格設定で売却でき
ます。
投資家さんは、利回りを重視して物件の購入判断
をするので、価格が上がると利回りが下がるので
売れなくなってしまいます。
一方実需の一般の方は、住宅ローンという最強の
融資が使えるので、住みたいと思えば多少高くて
も購入してくれます。
なので、もし投資家向けに出口が取りにくい状況
になったとしても、退去後にきっちりリフォーム
をして実需向けに売却すれば、問題なく出口が取
れます。
また、もしそれでも売れにくいというのであれば
売却せずに「持ち続ける」という選択肢もありだ
と思います。
なぜなら戸建て投資の利回りは、現在の中古アパ
ートやマンションに比べたらかなり高いです。
低くても１０％以上の利回りは取れているんじゃ
ないでしょうか。
そうなったら、無理に売却せずに持ち続けてもいい
と思うんですね。
要は賃料収入で早く資金を回収できます。
例えば利回り15パーセントであれば、5年ほど保有
すれば投下資金のほとんど回収できてしまいます。
仮に5年後に売却するとしても、戸建ての築30年と
築35年では市場価値、売却価格は大して変わりませ
ん。
なので高利回りの賃料でキャッシュを回収しつつ、
頃合いを見て売却すれば十分に収益が取れます。
では、どうなったら本当の意味で「戸建て投資は
オワコンになってしまうのか」と言うと、結局
「戸建ての賃貸需要」がなくなった時だと思って
います。
では実際どうなのかというと、現状戸建て賃貸の
需要はとてもあります。
そもそも人が少ないとかニーズがないというエリア
は勿論NGなんですけど、ある程度の場所であれば
戸建てを借りたいニーズは、ファミリー層を中心に
たくさんあります。
最近は国内製造業の回帰や半導体関連企業の進出で
地方経済も活性化しています。
例えば千葉県でも成田空港周辺は結構田舎なんです
けど、賃貸のニーズは結構高いので、そのようなエ
リアを狙えばいくらでも勝ち筋はあると思います。
ですので今回の話をまとめますと、最近戸建て投資
界隈で悲観されている方もいるのかもしれないです
けど、私から見れば、戸建て投資に関して特に悲観
する必要はない気がします。
高利回りなのでそのまま持ち続けてもいいですし、
投資家に売れにくいなら、退去後に実需向けにリ
フォームして再販すれば、出口が取れるのがそも
そもの戸建て投資の魅力だと思います。
なので冷静に今の状況を見極めて、投資に取り組
んで頂きたいと思います。
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