不動産投資で運転資金を借りる方法
こんにちは
サーファー薬剤師です
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まず最初にお伝えしておきたい前提があるのですが、
不動産投資において運転資金を借りるというのは、
実はとてもハードルが高いんですね。
これはなぜかと言うと、不動産賃貸業というビジネ
スモデルそのものに理由があります。
物件を購入して、それをお客さんにお貸して家賃を
いただくという事業なので、毎月決まって発生する
ような特別な経費というものがほとんどないですし、
あっても僅かなんです。
なので、シンプルに言ってしまえば、不動産賃貸業
単体では運転資金が非常に借りにくい構造になって
います。
実際に銀行の窓口に行って「不動産賃貸業をやって
いるんですけど、運転資金として数百万円融資して
ください」と言っても、ほぼ確実に断られてしまう
のが現実です。
では、皆さんが普段アパートやマンションのような
物件を購入する時に引いているあの融資は何なのか
というと、あれは運転資金ではなく「設備資金」な
んですね。不動産賃貸業における融資の基本は、
物件という設備を買うための資金として、その物件
自体に抵当権を設定して、担保に入れることでお金
を貸してもらう、これが王道パターンなわけです。
ただ、実際に事業として不動産投資を展開している
と、抵当権が設定されずに比較的使い道が自由な
運転資金を借りたいと思う場面はあります。
手元資金を厚くしてキャッシュポジションを高めて
おきたいですし、柔軟に動かせるお金があるという
のは、事業の安全性を高める上でも、ものすごく大
きな意味があります。
では、不動産賃貸業をやっている私たちが、どうや
ったら銀行から運転資金を借りられるようになるのか。
先ほど申し上げた通り、純粋な不動産賃貸業一本だ
けで運転資金を申し込んでも、審査を通すのは非常
に厳しいです。
そこで私がお勧めしたいのが、賃貸業に「他の事業
を掛け合わせる」という方法なんです。
不動産賃貸業とは別に、運転資金の需要が発生する
事業を組み合わせることで、金融機関から運転資金
を引き出す事ができるようになります。
具体的にどのような事業を組み合わせるのがいいか
というと、大きく分けて3つの選択肢があると思って
います。
まず1つ目が「民泊などの宿泊業」です。
すでに不動産投資家さんの中にも、民泊を取り入れ
ている人が増えていますが、宿泊業となると清掃費
やアメニティの補充、各プラットフォームの手数料
など、日々のオペレーションにリアルな運転資金が
発生します。
そのため、金融機関側から見ても運転資金の名目と
して、非常に融資を出しやすくなるんです。
そして2つ目が「障がい者グループホーム事業」な
どの福祉ビジネスです。
グループホーム事業は人件費や日々の運営費など、
毎月まとまったランニングコストが発生します。
なので事業計画をしっかりと作って金融機関に持ち
込めば、正当な運転資金として融資を引き出すこと
が十分可能です。
そして3つ目が「宅建業の免許を取得して宅建業者
になる」ということです。
宅建免許を取って、仲介や買い取り再販といった
不動産業者として事業を行うようになれば、日々の
広告宣伝費、営業経費といった形で、金融機関から
運転資金を引っ張りやすくなります。
この「民泊などの宿泊事業」「グループホーム事業」
「宅建業者」こういった3つのアプローチを賃貸業
と組み合わせることで、今まで門前払いされていた
運転資金の調達が可能になります。
そして、この運転資金を借りられるようになると、
事業運営において大きなメリットがあります。
1つ目は先ほども触れたように、資金の使い道が
比較的自由なので、手元のキャッシュを厚くでき
る点です。
そしてもう一つのメリットは「金融機関の開拓」
に使えるという点です。
私も新しい金融機関を開拓するときによく使う
手法なのですが、まず手始めに「事業の運転資金
として数百万程度貸していただけないでしょうか」
とアプローチしてみるんです。
金融機関側としても、いきなり融資実績のない相
手に数千万円や1億円を出しにくいですが、数百万
円の運転資金であれば、比較的ハードルが低いので
融資を受けやすいです。
そして、毎月しっかりと返済実績を積み上げて行き
ます。
金融機関との付き合いにおいて大切なのは「借りて
きっちり返済した」という実績です。
毎月着実に返済実績を作ることによって、担当者や
支店からの信用が上がります。
こうして数百万の運転資金で信頼関係を作っておくと
いざ次に新築アパートを建てたいとなったときの、
プロパー融資の審査が、スムーズに通るようになる
んです。
そして先程のような事業を合わせて行うメリットは
運転資金以外にもあります。
不動産賃貸業というのは、どうしても収益性の低い
ビジネスモデルなんです。
しかも物件を買えば買うほど借入総額が増えていく
ので、多くの人が決算書の見栄えが悪くなってしま
って、途中で融資が出なくなってしまうという壁に
ぶつかります。
そこに宿泊業やグループホーム、宅建業といった
高収益の事業を組み合わせることで、会社全体の
利益率を引き上げて、決算書の内容を良くすること
ができます。
決算書が良くなれば、金融機関からの評価もさらに
上がって、次の融資が引きやすくなるという好循環
が生まれていきます。
ですから私は、不動産賃貸業一本で突き進むのでは
なく、親和性の高い事業を組み合わせて収益性を底
上げして、事業の柱を増やして事業全体の安定感を
高めていく戦略をお勧めしています。
なので、ぜひ今回の内容を参考に、ご自身のビジネ
ス展開に役立てていただければと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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