これが最近私が買った投資用戸建て【想定利回り２３％】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は４月に戸建てを１件決済して、５月にもう一件戸建てを決済しました。
なので今回は、私が最近どんな戸建てを買っているのか、どうしてそのような物件を
買っているのか、その点について解説したいと思います。
購入した物件のスペック
まず私が購入した物件のスペックを、簡単にお話したいと思います。
建物は、築２４年の木造２階建ての戸建てです。
築２４年なので、私にしてみたらだいぶ築浅の物件になります。
外観もかっちりしていますし、間取りは３LDKで内装もとても綺麗です。
場所は比較的田舎のエリアですが、成田空港も一応車で通勤圏内だと思いますし
スーパー、ホームセンターも車で１０分くらいで行けるので、そんな不便な立地
では無いと思います。
駐車スペースは２台分あります。角地なので駐車もしやすいですし、日当たりも
いいです。前面道路も５ｍあるので十分な広さがあります。
この物件の価格がいくらなのかというと、３８０万でした。
これを聞くと「どうせ未公開案件を業者から水面下でもらったんでしょ」って
思うかもしれませんが、普通にネットに掲載されていました。
なので普通に誰でも買うことが出来た物件だと思います。
既にリフォーム工事には入ってもらっていて、見積もりベースでリフォーム費用は
今のところ８０万くらいです。
想定賃料は９万円ですので、リフォーム込みの利回りで２３％くらいになります。
リフォームの内容は、全面的なクロスの貼替えのような表層リフォームがメインで
給湯器の交換と洗面化粧台の交換、キッチンはガスコンロの交換を行います。
なぜこの物件を購入したのか？？
ではなぜこの物件を購入したのか？その目線に関してお話したいと思います。
まず築年数ですね。正直３８０万の価格で、築２４年はとても安いと思います。
しかも何かしらの事件、事故があった、事故物件ではありません。
シロアリや傾き、雨漏りもありません。
実は私、この物件を現地に行かないで買付を入れています。
というのも、この価格帯ならスピード勝負ですし、普通ならその日に見に行って
その場で買付をいれるんですけど、その日はちょっと用事があって現地に行けな
かったので、電話でヒアリングをして見ないで買付を入れました。
ただ業者さんも、見ないで買付を入れるのは結構心配だったみたいで、結局後日
内見して正式に買付が通った感じです。
ちなみにこのようにノールックの買付は、私は全くオススメしません。特に初心者
の人はやってはダメです。
私でも普段は必ず見てから買付を入れますし、私はある程度の経験値もあるので
今回は見ないで買付を入れました。
そして購入目線の話に戻ると、私がこの物件を評価したポイントとしては、やはり
駐車場が２台分ついてる事ですね。
しかも角地で前面道路も十分な広さがあったので、駐車も非常にしやすいです。
たまに駐車場２台分と書いてあるけど、２台目は軽自動車しか停められないとか
前面道路が狭くて駐車しづらいみたいな物件もあるので、その点は実際に自分の車
で駐車してみて、停めやすいかどうか確認した方が良いですね。
そして購入判断した理由の最後は、その物件の場所です。
実は私、その近所で今まで既に物件を２棟買っています。そしてそのエリアの賃貸
需要を熟知しています。
確かに結構田舎のエリアなんですけど、賃貸物件の数がそもそも少なくて、需要は
結構あるんです。
さっきも少し触れたように、成田空港へも車で２０～３０分程度で行けるので、
空港関係の人も住んでいるエリアだと思います。
実際先日同じエリアの戸建てが退去になったんですけど、退去前に家賃７万円で入居
が決まりました。
それは今回購入した物件よりも、スペック的には駐車場も１台分しかないので劣って
いるんですけど、それでも賃料７万円が普通に取れるエリアなんですよね。
出口も見据えた物件購入
そして私は、最近戸建ての買取り再販などで戸建ての売却もしていて、やっぱり売り
やすい物件というのは特徴があります。
その特徴というのが、簡単に言うと見た目がイケてる物件です。
よく内装を綺麗にしておけば客付は問題ないと言って、外観にはそこまでリフォーム
で力を入れない大家さんも多いんですけど、私は外観もめちゃくちゃ意識します。
なぜなら外観が良いほうが高い賃料も取れるし、最終的な売却価格も高くなるんです。
それは売っていて本当に感じます。
想像してもらうとわかると思いますけど、自分がもし物件を購入するならイケてない
外観の物件とイケてる外観の物件のどっちが良いですか？って聞かれたら、その答え
は明白ですよね。
多少利回り下がっても、イケてる外観の物件を購入したいと思います。
だったら多少コストがかかっても、外壁塗装をして外観をパリッとさせれば、最終的な
出口で高く売れるから、外壁塗装はコストが高いですけど余裕でペイできるっていう発
想になると思います。
なので私は、あまり築年が古すぎる物件とか外壁がトタンみたいな素材の物件とかは買わ
ないようにしているんですよね。
なぜならそのような物件は、外壁塗装をしても古さみたいな物とかチープ感が取れないか
らです。
一方平成築くらいの戸建てだったら、外壁塗装をすると新築みたいにめちゃくちゃ綺麗に
なるので、私はそういう物件を結構好んで購入しています。
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