〇〇の戸建て私なら利回り２０％でも買いません【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
私はよく「利回りいくらなら買いますか？」みたいな質問をよく受けますが、正直物件は
トータルで判断しているので、一概に利回りいくら以上なら買うとか買わないといった判断
はしてないんですよね。
ただこんな物件は私なら買わないという明確な基準はあるので、今回はその事に関してお話
します。
遠方の戸建ては買わない
まず私の場合は遠方の戸建ては基本買いません。
ネットを見ていて良さそうだなと思っても、場所が遠方の場合は自分では買わないで、
コンサル生に物件情報を流しています。
ではなぜ遠方だと購入しないのかというと、それはかかる手間が多くなってしまうからです。
例えば物件まで片道２時間の距離の場合往復で４時間です。
そして物件で作業をすることを考えれば、６時間程度は時間をとられてしまいます。
空き家を買って収益化させるまでは、なんだかんだと物件に５～６回は行くことになります。
そう考えると結構な手間ですよね。
私の場合は自宅から車で一時間圏内でも、十分物件取得が出来ているので、無理にエリアを
広げる必要は無いんですよね。
そして遠方物件に関しては、特にDIYをやる人は注意をした方が良いですよ。
DIYやる場合は、しょっちゅう物件に通うことになるので、遠方物件の場合はやりきれません。
物件に通う時間だけで膨大な時間を失う事になってしまいます。
では全ての遠方物件がダメなのかというとそうではなくて、遠方物件も取れる賃料次第だと
思います。
要は労力に見合うだけの収益を得られるかだと思うので、賃料５万であれば検討できないが
賃料１０万取れるのであれば検討出来るようなケースはあると思います。
そしてエリアによっては戸建ての価格が高すぎて戸建投資に適さないエリアもあります。
そのような場合は多少遠方であっても仕方が無いと思います。
遠方でも賃貸経営が回るような仕組みづくりが出来ていれば、遠方でも戸建て投資は可能です。
実際私の知り合いで福岡の大家さんがいるんですけど、千葉に１０件以上の戸建てを保有して
います。
それは遠隔でも運営できるような仕組みづくりを現地で行っているからです。
そしてアパート、マンションのような一棟者の物件は遠方でも検討出来ると思います。
それは先程話した賃料次第では検討できると同じ話で、ロットの大きな物件は一つの物件の
収益性が高いので、それなりの時間を投資してもペイできますよね。
逆に一棟物の場合は物件数自体が戸建てよりも少ないので、あまりエリアを狭めてしまうと
対象物件が限られていい物件を買えなくなってしまいます。
なので一棟物の場合は比較的対象エリアは広く持って、戸建ての場合は時間と労力を考えながら
投資対象エリアを選定すると良いと思います。
賃料が安すぎる戸建て
そして私が買わないのは賃料が安すぎる戸建てですね。
基本的に賃料５万とれない物件はやりません。これはまず修繕費率の問題があります。
仮に３万円の賃料の物件の場合でも、賃料１０万円の物件の場合でも、修繕にかかる費用は
変わりません。
クロスの張り替えでもエアコンを買い替える場合でも、かかる費用は賃料と関係ないですよね。
そこで仮に２０万の原状回復費がかかった場合に、賃料３万なら回収まで半年かかるのに対して
賃料１０万の物件なら２ヶ月で回収できてしまいます。
なので仮に賃料３万の物件が利回り２０％あってめちゃくちゃ収益力が高そうに思えても
思ったほど儲からないということが起こります。
また空き家をリフォームして貸し出す場合、結構な手間と時間がかかりますが
これに関しても同じことが言えて、賃料３万だろうと賃料１０万だろうと賃貸物件として
貸し出す手間はほとんど変わりません。
しかし得られる収益には倍以上の差があるわけなので、投資効率的には賃料が高い物件の方が
良くなるんですよね。
なので私の場合利回りが２０％あったとしても、賃料３万の戸建てであれば購入しませんし
それが更に遠方の物件の場合はほぼ間違いなく購入しません。
なのでこういった事を考えると、いかに利回りだけで投資判断を行うのが間違っているのか
がわかると思います。
物件の評価基準には、利回り以外の物件の資産性や残存耐用年数なんかもあります。
そして先程話したように、自分の時間や労力をどれだけ投じて、どれくらいのリターンが得ら
れるのかも考える必要があります。
更にいうと、不動産投資で得られる収入には、家賃収入以外にもキャピタルゲインがあります。
当然利回りが低くてもキャピタルで利益を出せるなら投資対象にもなりえます。
なので投資はいろいろな要素を総合的に判断して行う必要があると思いますよね。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
