これしないで戸建投資すると終わります【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建投資は基本ボロい空き家を買って、それを再生させて貸し出すスキームなんですけど
最近の物価高の影響もあって、普通にリフォームなんかしていたらとてもじゃないですけ
ど利益なんて出せません。
ではどうしたら良いのか？今回はその事に関して解説したいと思います。
最近の物価高はえげつない
最近の物価高の影響を、不動産投資ももろに受けています。
その中でも建築費であるとかリフォーム費用が高騰しています。
不動産投資の中でも、戸建て投資はリフォームのウェイトが非常に高いです。
中古アパートだったら、基本的には空室の部屋の内装のみリフォームすれば良いという
感じだと思いますが、戸建の場合は基本空き家を購入する事になるので、建物内部は勿
論外壁や外構部分も、修繕が必要な場合は更にコストがかかる事になります。
そんな中、普通にリフォームしていればもろに物価高の影響を受けて、利益を出すのは
非常に困難になってしまいます。なのでリフォームする際に工夫をしなければいけない
んですよね。
そこで、どのような工夫をすべきなのか、今回はその事に関して解説したいと思います。
オススメは多能工の活用と分離発注
まずリフォームのコストを抑える話になると、皆さんDIYを思い浮かべる方が多いと思
うんですけど、私はあまりDIYはオススメしていません。
なぜかというと、自分一人でDIYをするというのは時間もかかりますし、プロの職人さ
んのように綺麗にリフォームをする事ができないからです。
私のケースだと、自分でクロス交換しようとしましたが上手くできなくて、結果業者さ
んにお願いして二重のコストがかかる事になりました。
そして多くの人がサラリーマンかもしくは本業があって、不動産投資をする人がほとん
どだと思います。
その隙間時間でDIYしていると、リフォームが完了するまで半年とか人によっては１年
くらいかかったりします。
それであれば業者さんに任せて、１ヶ月くらいでリフォームを終えて賃貸に貸し出した
ほうが、リフォーム期間による機会損失もなくなるので、遥かに効率的ですよね。
なのでリフォームはプロに任せたほうが良いわけです。
ただ普通にリフォーム業者さんにお願いしてしまうと結構な金額になってしまいます。
なぜならリフォーム業者さんも、施工は各職人さんに業務を発注する事になるので、
中間マージンが発生してしまいます。なので逆を言えば、自分で各職人さんを手配でき
ればその中間マージン分安くできるという事です。
なので分離発注というのは、リフォームを安く行う基本です。
そこでボトルネックになるのが、どのようにそのような職人さんのコネクションを作る
かという事です。職人さんは多岐にわたります。大工さんやクロス屋さん、塗装さんも
いれば畳屋さんや電気屋さんもいます。
そんなコネクションをいきなり作るのなんて無理ですよね。
なので私は、戸建て投資クラブというコミュニティをやってるんですけど、そのコミュ
ニティで最近はじめたのがコミュニティの中でお互いの職人さんを紹介しようというも
のなんですよね。そうしたら、結構な数の職人さんのリストができました。
こうすることで自分がリフォームしようとしている工事内容とエリアが合致すれば
その職人さんを紹介してもらうだけなので、非常に効率的に分離発注ができるようにな
ると思います。
なので自分の投資家仲間の間でこのように職人さんの相互紹介をやるようにすると
リフォーム費用の大幅コストダウンができるようになると思います。
また、紹介する側も業者さんにお客さんを紹介する事になるので、業者さんに感謝さ
れると思います。
自分がリフォームをお願いする時に、多少安くしてくれる可能性はありますよね。
重要なのは多能工さん
そしてその職人さんの中でも超重要なのが多能工さんなんですよね。
普通一口に内装リフォームと言っても、実は複数の職人さんが絡んでいます。
クロスを貼るのはクロス屋さんですし、間取り変更したりするには大工さんも欠かせま
せん。電気の配線を通すには電気屋さんも必要ですよね。
内装業務の中でも各業務によってできる作業が異なるわけです。
それが多能工さんというのは、ほとんど全ての内装リフォームを一人で行う事ができて
しまう人です。全て一人でできてしまうので、複数の業者さんに入ってもらうよりも
人工、人件費が節約できるのでコスト削減に繋がります。
複数の業者さんに入ってもらう場合、それぞれの職人さんのスケジュール調整も大変で
すが、多能工さんの場合は全部一人でやってもらえるので、そんなスケジュール調整す
る必要もありません。
ただ多能工さんにもデメリットがあります。それは何かというと、まず多能工さんとコ
ネクションを持つのがとても難しいという事です。
試しにネットで多能工さんを探してもらうとわかると思いますが、多能工さんはほとん
どいません。
そしてもう一つのデメリットは、多能工さんのスケジュールはすぐに埋まってしまうと
いう事です。なにせ体が一つしかないので、案件が入ってしまえば、その期間中別の仕
事を入れる事ができなくなってしまいます。
一方リフォーム業者さんの場合は、その下に複数の業者さんを抱えているので一度に複
数案件を受注する事も可能です。なのでそのデメリットを補うためにも、先ほどご紹介
した業者さんの相互紹介はとても有効なんですよね。
お互いに業者さんをシェアする事で、貴重な多能工さんのコネクションを複数持つ事が
できます。
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