ボロ戸建て投資の終了【不動産投資】
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2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版
私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております
地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら
★高利回り戸建賃貸投資in千葉★
所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー
～～サーファー薬剤師経歴～～
薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。
その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、
ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。
その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。
その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。
そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める
その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら
友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り
現在に至る
～～サーファー薬剤師所有物件～～
現在戸建10戸所有
１、購入価格２３０万 賃料５．８万 表面利回り３０％
２、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
３、購入価格２５０万 賃料６．２万 表面利回り２９％
４、購入価格５００万 賃料８万 表面利回り１９％（売却）
５、購入価格３５０万 賃料５．８万 表面利回り１９％
６、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％（売却）
７、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％
８、購入価格３５万 賃料 ５万 表面利回り１７１％
９、購入価格３５０万 賃料６万 表面利回り２０％
１０、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
１１、購入価格３２０万 賃料６．５万 表面利回り２４％
１２、購入価格２５０万 賃料６．８万 表面利回り３３％
今年の４月に建築基準法の法改正があって、実はこれが結構戸建て投資にも影響がある内
容だったんです。
なので今回は、どのように変わったのか、そして戸建投資にどのような影響があるのかを
詳しく解説したいと思います。
「４号特例」の廃止
まず、「４号特例」とは何かをお話したいと思います。
これは、延べ面積が比較的小さい木造の建物を「４号建築物」ということで、今まで建築
確認であるとか審査の部分が省略されていた制度なんです。
大規模なリフォームを行う場合でも、建築確認申請が不要だったんです。
例えば「新築そっくりさん」みたいなものをイメージしてもらうとわかりやすいと思いま
す。これが、２０２５年４月１日から大きく変わりました。
改正後は「４号特例」がなくなって一般的な木造２階建て住宅は、今までのような審査省
略の対象外となってしまったんです。
つまり、これまで大規模修繕する場合でも、「４号特例」に該当するような２階建ての木
造建築物に関しては「建築確認申請」が不要だったんですけど、今後はほとんどの２階建
て建物で建築確認申請が必要になります。
では、具体的にどんなリフォームに建築確認申請が必要になるかというと、建物の主要構
造部（壁、柱、床、屋根）のどれか一つでも、その半分以上をリフォームする 場合に該当
するそうなんです。
例えば、壁紙の張り替えとかキッチン交換程度のリフォームであれば、当然確認申請は不
要 なんですけど、建物の構造そのものを変更したり、大規模に壁や柱入れ替えたりするよ
うな工事は、確認申請が必要になる可能性が高くなります。
戸建投資への影響
では、これが戸建投資にどう影響するのか？
まず、俗に言うボロ戸建てを再生させるような場合は確認申請が必要になるので、今まで
よりもコストも時間もかかる 可能性があります。
確認申請の手続き自体に費用がかかりますし、審査するにも時間がかかります。
確認申請では、設計であるとか申請書類の作成なども必要になるので、正直大規模修繕す
るハードルがかなり高くなりますし、そこまでして再生させるかというと、しない投資家
がほとんどだと思います。
そして問題になるのが 「再建築不可物件」 ですね。
特に都内は物件価格が高いので、都内でも高利回りが狙える再建築不可物件は、戸建投資
の間でも結構人気なんですけど、再建築不可物件に関しては今後出口がかなり厳しくなる
可能性があります。
今までであれば建て替えができなかったとしても、それこそ「新築そっくりさん」みたい
な形で大規模修繕してしまえば、いくらでも建物を利用し続ける事ができた訳なんです。
今後はそれが出来なくなります。なぜなら大規模修繕を行うのに建築確認申請が必要にな
ったからです。
再建築不可物件の場合、この建築確認申請が通りません。
なぜなら、再建築不可物件の多くが建築基準法道路に接道していないなどの理由で、建築
基準法の要件を満たしていない建物だからです。
なので建物がボロボロになれば大規模修繕もできないし、手のうちようが無いそんな状態
になってしまいます
戸建投資家の今後の物件選定
では、今後我々戸建て投資家はどのような物件選定を行っていくべきか？という事なんで
すけど、私はそこまでボロくない戸建てを買うべきと思います。
実はこの方針は前から言っている事なんですけど、今時流が完全にボロ戸建て投資に厳し
い方向に向かっています。
例えば、火災保険は年々改定されて厳しくなっているのですが、特に築古物件に対して厳
しくなっています。木造の築５０年の物件も投資用戸建てで良く見かけますが、築５０年
の木造物件の場合、そもそも保険加入できない保険会社も増えています。
築古物件ほど台風などの自然災害で被害を受けやすいので、そのような状態で運営するの
は非常にリスキーですし、精神衛生上も良くないですよね。
それに追い打ちをかけるように今回の建築基準法の改定なので、今後は利回りがそれほど
高くなかったとしても、それほど古くない建物コンディションの良い物件を選んだほうが
良さそうです。
そして再建築不可物件ですが、これも元々融資付がしにくいなどの理由で出口が取りにく
い物件でしたが、「４号特例」の廃止で今後はより売れにくい、出口の取りにくい物件にな
ってしまったと思います。
なのでもし買うにしても、十分安い金額で購入する必要があると思いますし、既に再建築
不可物件を所有している人やこれから購入する場合は、大規模修繕に当たらない規模でこ
まめにメンテナンスを行っていく必要があると思います。
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