家賃保証会社の闇
こんにちは
サーファー薬剤師です
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物件を賃貸に貸し出す際に、入居者さんに家賃保証会社に加入して頂いていると思います。
ただ多くの大家さんが仲介業者の言いなりで家賃保証会社を決めています。
大家さんには家賃保証会社を選ぶ権利があります。
なので今回は、そんな家賃保証会社について詳しく解説いたします。
保証会社の仕組み
まず家賃保証会社って何するの？っていう所からお話をしたいと思います。
今の時代、家賃保証会社未加入で貸し出すというのはハッキリ言ってありえないです。
賃貸のトラブルは色々ありますが、家賃保証会社さんはそのリスクヘッジをしてくれます。
例えば家賃の滞納が発生すれば、その滞納分を弁済して大家さんに払ってくれますし、
立ち退きに関しても、立ち退き裁判から強制執行まで全て保証会社がやってくれます。
逆に保証会社未加入の場合は、これらの事を全て大家さんがしなければいけなくなるので
とても大変ですよね。
しかも保証会社の費用は入居者さん持ちなので、大家さんが負担するものではありません。
なので入居時に保証会社に加入してもらう事は必須なんですよね。
たまに保証会社の審査に通らない人が「家賃半年分を一括で払うから入居させてくれ」みた
いな提案があったりしますが、そういうのは絶対に受けない方が良いです。
あと大手企業が借りる場合、たまに「保証会社の加入はなしで」という条件を提示してくる
事がありますが、さすがに大きな企業が滞納するリスクはかなり低いと思うので、その場合
は保証会社に入らない事もありますね。
そして私が保証会社に加入していて超重要だと思うポイントが、原状回復費の補償です。
「そんなの別になくても良いんじゃないの？」って思うかもしれませんが、結構退去時に原
状回復費の支払いを拒むケースはありますし、夜逃げや強制退去の場合等も基本入居者が原
状回復費を支払う事はありません。しかもそのような不良入居者ほど室内がめちゃくちゃに
なっている事が多いんです。
しかし、この原状回復費の保証内容というのが保証会社によってマチマチで、原状回復費は
保証対象外という会社もありますし、補償額が保証会社によって異なっていたりもします。
あと原状回復費絡みで話をすると、補償を受けるために借り主の合意が必要だったりします。
要は「経年劣化以外の原状回復費用は入居者が負担します」のような書面にサインをもらわ
なければなりません。
私はほとんど自主管理なので、退去立会いのときに解約合意書を作成して、そういった文言
をいれてそこにサインを貰っています。
自主管理の人は、このサインをもらえないと保証されない事もあるので、注意した方が良い
ですね。
保証内容の確認は必須
先程もお話したように保証会社の保証内容は会社によって異なるので、保証会社に加入する
際は必ず保証内容の確認を行った方が良いです。
ただ保証会社は、大家さんが自由に選べるものでもありません。
なぜなら保証会社の代理店になっていなければ、取り扱う事が出来ないからなんですね。
一般的に大家さんがその代理店になる事は出来ないですし、仲介に入る不動産業者も全ての
保証会社の代理店になっているわけではありません。
なので保証会社は客付けしてくれた仲介が取り扱っている中から選ぶというのが一般的です。
その中で良さそうな保証会社を選ぶ必要があるのですが、大抵の場合は仲介が「どの保証会
社にしますか？」なんて親切に聞いてくる事はほとんどありません。
なのでこちらからどの保証会社の取り扱いがあるかを聞いて、その中から指定する必要があ
るんです。
そしてどうやって保証内容を確認するの？って思いますよね。
保証内容は保証約款というものがあって、そこに全部記載されているんです。
なのでそれを読んで確認する事になります。
結構重要なので、このチェックは必ず行った方が良いと思います。
おすすめの家賃保証
先ほど保証会社は、仲介が取り扱っているものの中から選ぶという話をしました。
ただ私が知る限り、一つだけ大家さんが直接取り扱う事が出来る家賃保証があります。
それがカーサが提供している家主ダイレクトという商品なんです。
この家主ダイレクトであれば、大家さんが直接申し込むことが出来ますし、仲介が入ってい
る場合でも仲介に家主ダイレクトを指定する事もできます。
そしてその保証内容も充実していて、先程の原状回復費の補償はもちろんありますし、入居
者向けに２４時間対応の駆けつけサービスを提供していたり、孤独死保険が自動付帯してい
るので孤独死が発生したときにも補償を受ける事が出来ます。
なので仲介の取り扱う家賃保証が良くないとか、どこを指定していいかわからないという時
は、このカーサの家主ダイレクトを指定して加入してもらうと良いと思います。
あとたまに、保証会社の審査に入居者さんが通らない事があったりします。
そんな時に審査の緩い保証会社を選択する大家さんもいるんですが、今までの経験上そのよ
うに無理やり入れた入居者は結構な確率でトラブルを起こしている話を聞くので、それはや
めた方が良いと思います。
保証会社の審査に通らないというのは、それなりの理由がありますし、そういう入居者を入
居させると良いことはなさそうですよね。
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