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リフォーム時のプロパンガス屋の活用に関して

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

戸建の場合はリフォームを如何に安くあげるかが重要と

最近のコラムでもお話ししていますが

戸建投資の収益を左右する重要なポイント

 

その中でも重要な役割を果たすのが

プロパンガス屋さんです

 

プロパンガスを切り替える事で

給湯器や洗面化粧台などの設備の無償提供をして頂けるんですね

 

私の使っている業者さんの場合ですと

相場以内の単価、基本料金の設定で

計20万位の設備支給をしてくれます

 

そして

プロパンガス屋の切り替えは都市ガスから切り替える事も出来ます

 

ただ私の場合は都市ガスをプロパンに切り替える場合もあれば

プロパンに切り替えない場合があります

 

都市ガスをプロパンに切り替えるとガス料金が上がります

なのでその点がデメリットになってしまいますよね

 

エリアによっては都市ガスが当たり前のエリアがあります

そのようなエリアでプロパンに切り替えてしまうと違和感がありますよね

客付けに影響が出てきてしまいます

 

私も東京の足立区から千葉の田舎に引っ越しした時に

その貸家がプロパンだったのですが

「えっ プロパンって何すか?」

って感じでした(笑)

 

なので私はそのようなエリアの物件の場合は

プロパンへの切り替えを行いません

 

しかし田舎では都市ガスのお家もあればプロパンのお家もあるようなエリアがあります

そのようなエリアの場合都市ガスをプロパンに切り替えても違和感はありません

客付けにも大した影響は出ないんですよね

実際に私が都市ガス→プロパンに切り替えた物件は一カ月以内に客付けが出来ていました

 

なので都市ガス→プロパンに切り替えるかどうかはケースバイケースですね

都市ガスはガス料金が安いので都市ガスのままで

客付け力を優先するのも一つの方法だと思いますし

リフォームコストを削減したい場合は切り替えるのも一つの選択肢だと思います

 

またプロパンガスの切り替えで設備支給してもらう場合は基本10年契約です

10年間利用する事で業者さんは投資した資金(設備支給にかかった費用)を回収するんですね

 

なので10年以内に売却する場合は必ず売買契約書に

「プロパンガスの切り替えはしない」

といった文言を入れるようにした方が良いですよ

もし買主がガス屋を切り替えれば設備支給した費用はあなたに請求が行く事になります

注意してくださいね♪

 

PS:今月のセミナー情報

5/19 戸建投資初心者セミナー 残3名

https://ex-pa.jp/item/11082

5/26 千葉VS神奈川 高利回り戸建投資セミナー 残10名程度

https://ex-pa.jp/item/14452/s28485

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

 

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