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出来る賃貸客付け業者を見分ける方法

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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賃貸の客付けをする際に

出来る業者さんにお願いするのと出来ない業者にお願いした場合では

客付けまでにかかる時間が大幅に異なってきます

 

駄目な業者に客付け依頼していると一生決まりませんよ

 

では今回は出来る業者と出来ない業者の見分け方に関してお話しますね

第一印象だけでは全く判断出来ない

 

一軒一軒業者さんを回っているとわかって来る事があります

 

「はい。わかりました」みたいな感じのそっけない業者さん

一方「はい。じゃあ早速写真撮りに行きますね。カギは現地にありますか?」

みたいなヤル気満々の業者さんがいます

 

当然ですが後者のやる気満々業者さんの方が客付けしてくれる可能性が高いです

 

ただこれだけでも判断できないので注意してくださいね

中には結構口だけの業者さんもいますよ

 

口では「ぜひ紹介させてください。この物件ならすぐに決まると思いますよ」

みたいな事を言っていても

実際は全く動かない業者さんもいます

 

そこでいつまで経ってもネット掲載されないので

その理由を電話で聞くと

「天気が悪くて物件写真が撮れていない」

「間取り図が無いので作成に時間がかかっている」

など色々言い訳してくるのですが

 

他の業者さんは同じ条件で間取り図も作成してネット掲載してますから単なる言い訳ですよね

まずは一般媒介でオーディションを行う

なので客付け出来るかどうかを判断するためには

一度客付けの依頼をしてみないとわかりません

 

なので新規で開拓するエリアの場合は

専任媒介で一社にお願いするのでは無く

一般媒介で複数の仲介業者に客付け依頼を出しましょう

 

そこで一番動きが良かった業者さん、客付けをしてくれた業者さんに物件管理もお願いすると良いと思います

オーディションみたいな感じですね

 

基本的に管理会社さんは物件の管理をお願いする事になるのですが

空室時はこの管理会社さんがメインで賃貸募集をする事になります

 

そこでこの管理会社さんの客付け力が弱ければ空室が埋まらないので

管理をお願いする業者さんは必ず賃貸の客付け力がある所にしましょう

因みに戸建投資の場合は管理が楽なので自分で自主管理も出来ますね

 

たまに管理会社を先に決めてしまい、その一社のみの専任媒介にする人がいますが

よほど客付け力がある確証が無ければやめた方が良いです

客付け業者さんの優先順位

客付け業者さんも優先的に客付けする物件ってあります

なので一見さんがフラッと立ち寄って依頼しても相手にされない事もありますよ

 

業者さんが客付けする物件の優先順位はこちら

自社保有物件>自社管理物件>専任媒介の物件>一般媒介の物件

 

自社保有物件[/keikou]は当然優先して客付けされます

自分の物件なので早く客付けしたい気持ちは普通の大家さんと同じ

そのため率先して客付けされますね

 

次が[keikou]自社管理物件、管理を委託されている物件ですね

基本的に自社管理の物件というのは後述する専任媒介の物件という事になります

自分で管理もしているし手数料もとりっぱぐれる事は無いので結構頑張って客付けしてくれます

 

次が専任媒介の物件ですね

専任で受けているという事は客付けした際は少なくとも広告費が入ってくる訳ですね

 

なので報酬をとりっぱぐれる事がありません

因みに業者さんは賃貸募集の際にネットに物件広告載せますが

あれって有料で載せてくれているんですね

 

なので労力かけて現地に物件の写真を撮ったりして

ネットにお金かけて掲載して他社で決められて一円も入って来ないでは

やってられないんです

 

なので一般媒介の物件では複数業者に客付け依頼するので

他社に決められて一銭も入って来ないリスクがある訳です

そのため業者さんのモチベーションは下がります

 

でも一般媒介契約でも業者さんにやる気になってもらう方法はありますよ

ただ話しが長くなってしまったので次回

「業者さんにやる気になってもらう3つの方法」に関してお話しますね

 

最後までご視聴ありがとうございました(^^)

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