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ボロ戸建投資で信用毀損になるリスク

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

戸建投資をしていると自ずとターゲットとなるのが

築古の物件となってきます

 

それを綺麗にリフォームをして賃貸転用し

収益を得る訳なのですが

 

戸建を融資を引いて購入し投資をしている場合

こんな心配した事ありませんか?

 

「俺信用毀損になってんじゃねーか?」

なぜならボロ戸建は耐用年数もオーバーしているし

建物の評価も出ないからです

信用毀損とは?

不動産買うときに融資を受けますが

その際に金融機関は不動産を担保として融資します

 

その際に必ずしも融資額=担保評価ではありません

この際に担保評価>融資額であれば全く問題ないですね

むしろ担保余力があるので他の融資を引く際の共同担保にも使えそうです

 

問題なのは融資額>担保評価の場合

でもこのような融資ってよくあります

 

ではなぜこのような担保評価以上の融資が出ているのか

それは給与所得などの与信を担保として融資をしてくれているからです

 

そして融資額>担保評価+与信

になった状態が信用毀損の状態ですね

なぜボロ戸建で信用毀損を心配するのか?

例えボロ戸建投資であったとしても

都市部の戸建で土地の評価が出るようなものは

そこまで心配する必要はないでしょう

 

都市部のボロ戸建は土地値以下で売りに出る事も多く

むしろ一棟物の融資を引く際の共同担保用に購入する人もいるくらいです

 

ではどのような戸建投資が信用毀損となってしまうリスクがあるのか?

それは地方のボロ戸建投資をしている場合ですね

 

特に私は千葉でも結構田舎のエリアで投資をしています

そうすると土地値も低く

建物も耐用年数オーバーの木造物件だったりします

そうなると土地値も低く、建物の評価も出ないため

積算評価は低くなります

 

なので先程の信用毀損の式で

融資額>担保評価

となって信用毀損になりやすいのではないかと考える人がいるのです

ボロ戸建で信用毀損は起こしにくい理由

私は正直地方でボロ戸建投資をしていたとしても

信用毀損は起こしにくいと思います

 

それには2つ理由があります

まず一つ目は物件の単価が低いという事です

地方のボロ戸建は300~400万程度

融資を引いてもその程度の金額です

 

そこで物件の評価額が200万であれば100~200万の毀損ですが

それって大した事無いですよね

 

そして2つ目の理由ですが

それはボロ戸建投資ではそこまで融資に依存しない

というのがあります

 

私は今まで22戸の戸建を買ってきましたが

融資の利用は半々くらいですね

つまり22戸中10戸は現金で買っているイメージです

 

そうすると300~400万の戸建で評価額が200万だったとしても

半分は現金で買っているので信用毀損にはなっていないですよね

 

実際に私は10戸以上戸建を所有していた時にアパートローンで融資を受けましたが

ボロ戸建投資をしていたことが融資の足枷になる事はありませんでした。

信用毀損を起こしやすい投資法

なのでボロ戸建投資では信用毀損は起こしにくいです

ではどんな投資法だと信用毀損を起こしやすいのか?

 

新築のアパートですね

新築は融資が出やすいですが

 

新築の場合、例えば7000万の物件で積算評価は

3000万とか4000万とか普通にあります

 

買った瞬間に3000万とか4000万のマイナス評価です

属性が高くて与信の担保力があれば別ですが

このような物件を買っていれば

いずれ信用毀損で融資は出なくなります

 

ですから戸建の場合は担保評価割れの物件を5,6戸買った程度では

ほとんど信用毀損は起こしませんが

単価の高い新築一棟物を購入した場合は一撃で信用毀損になる危険性があるので注意が必要ですね

 

 

 

 

都市部の物件であればまだ土地の評価が出るので

物件の評価額が低くなることは少ないのですが

(なので共担用として現金購入されるケースも良くあります)

 

問題なのは地方の土地評価が出にくい物件です

 

建物は耐用年数オーバーで評価が出ない

土地も田舎で資産価値が低く評価が出ない

(その代りに高利回りを狙いやすいんですけどね)

 

「そのような物件を買っていては信用棄損になってしまうんじゃないか?」

と心配になってしまう訳なんですよね

 

(信用棄損とは物件の評価額以上の融資を受けてしまう事

評価額を超えた部分は給与所得などの与信を担保として

融資をしてくれているのです)

 

でもその心配は要りません

 

確かに評価額が購入額以下になってしまう事もありますが

そもそもの単価が低いので問題になりません

 

信用棄損で問題になってくるのは

アパート、マンションなどもっと単価が大きな物件です

 

今は融資が引き締まっているので少ないかもしれませんが

以前は評価が低い物件に対して

評価額を大きく上回るような金額の融資が出ていたので

簡単に1000万以上のの信用棄損を起こす事もあったんですね

 

1000万の信用棄損を戸建で起こそうと思ったら

容易な事ではありません

 

なので戸建投資で信用棄損は個人的に

そこまで心配する必要はないかなと思います

 

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