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戸建投資一番のハードル(難関)とは?

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

昨日はZOOMを使った投資初心者の方向けのオンラインセミナーを行っていました

ZOOMって本当に便利ですよね

 

スマホやPCなどインターネット環境があれば

主催者から送られてきたURLをクリックするだけで直ぐにセミナーに参加出来ます

 

ところで昨日のセミナーでも

多くの方が戸建投資の難しいポイントと思われていたのが

リフォームコストについてです

戸建投資の場合ターゲットとなるのは

築20年以上の築古の物件になると思います

 

木造の建物は耐用年数が22年と言われますが

築22年なんて私に言わせてみれば築浅です(笑)

 

そんな訳で戸建投資で物件を購入した場合に

リフォームは必須な訳なのですが

 

築古戸建の場合はそのリフォームコストの見立てが

大きなハードルなのです

これが仮に区分所有マンションの場合は

その室内のみのリフォームなので

リフォームする場所は限られます

 

なのでリフォームコストを見積もる事は

そこまで大変な作業ではありません

 

しかし戸建の場合は外装、内装のリフォームが必要になってきます

場合によっては駐車場造成などの外構工事も必要になって来るケースもあるでしょう

 

これが特に投資初心者の方にとってハードルになります

結局リフォームコストがいくらかかるか分からないので

物件購入する事が出来ないんですよね

 

実際にリフォームにいくらコストがかかるのか分からず

築古戸建購入するのはギャンブルみたいなものです

投資初心者の方が戸建投資で失敗するパターンで結構多いのが

このリフォームでお金がかかり過ぎるというのがあります

 

じゃあどのようにリフォームコストを見積もれが良いのか?

 

多くの方が物件購入前にリフォーム業者さんに見積もりを取ってもらえば良いと思われるかもしれませんが

基本物件購入前の見積もりを取ってくれる業者さんは少ないです

 

これは業者さんの事を考えてもらえばわかると思いますが

業者さんは忙しい業務の合間を縫って現地調査して寸法など全部測って

見積もりを作成するわけですから、かなりの時間と労力がかかります

 

それだけの作業を「買うかどうかも分からない物件」ではやってはくれません

 

特に今は台風の影響でリフォーム業者さんはかなり忙しいので

対応してもらうのは難しいでしょう

 

そんな訳でリフォームコストがどれ位かかるかというのは

先輩大家さんなどが身近にいれば

先輩大家さんからアドバイスをもらうと良いかもしれません

 

それなりの実績のある先輩大家さんであれば物件の写真などを見る事で

ある程度のリフォームコストは見積もる事が出来ます

こういう観点からも大家さん同士のコネクションは大事ですよね

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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