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地方で不動産投資するメリット

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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不動産投資にも色々あります

地方の高利回り物件を狙うのか

都市部の資産価値がある物件を狙うか

 

悩みどころですよね

因みに私は地方高利回り投資をしています

 

そんな田舎で将来売却できるの?

そんなところで賃貸需要あるのってよく聞かれます

 

今回は地方投資メリットデメリット

について話していきたいと思います

地方投資のメリット

・メリット

1、高利回り

2、税金が安い

3、ライバルが弱い

 

メリット① 利回りが高い

地方投資のメリットは何といっても高利回りなところです

利回り20%も十分狙う事が出来ます

 

なぜこのような利回りが実現できるのかというと

それは田舎の場合、都市部よりも土地値が低いので

物件価格が低くなるからです

 

しかしそれに応じて賃料が下がるかと言えば

そうではありません

田舎でもそれなりの賃料が取れたりします

 

例えば

千葉でも田舎の東金市の戸建を400万円で購入したとします

その物件の賃料が6万円だったとします

 

その辺に物件を持っている人からしてみたら

良くある話だな~と思っていただけると思います

 

じゃあここで千葉でも都市部の松戸市で

600万で物件を購入したとします

物件価格は1.5倍ですよね

 

じゃあ賃料も1.5倍の9万円で賃料設定できるか

というとそうとは限りません

 

私の感覚だと松戸で600万の戸建の場合は築年も

それなりに古い物件なので

取れる賃料も7~8くらいの印象です

メリット② 税金が安い

先程も言ったように

地方は土地値が低いので固定資産税や

不動産取得税のような税金が安くなりやすいです

 

ただし地方でも耐用年数が十分残っているRC造の

物件などでは税金高いと思いますが

木造の耐用年数オーバーなんかは

かなり税金は安いですね

 

因みに私は地方でも木造の築古戸建を

メインに買っているので尚更税金は安いですね

 

戸建一棟の固定資産税が年間2万円

不動産取得税は6万円とかです

かなり安いですよね

メリット③ ライバルが弱い

不動産投資家の多くは都市部の人が多いです

私もセミナーなんか開催すると参加者の方は

だいたいが都内在住や神奈川、埼玉です

 

私のような千葉の田舎に住んでいる投資家は少数派

 

そうするとそのような人たちは

基本的に自分が土地勘があるような土地

つまり都市部の物件を買いたがります

 

なので田舎に行けば行くほど

投資家の参入は減っていきます

 

田舎物件の大家さんは結構地主系が多いですね

そのような大家さんはあまり投資の勉強していません

業者に丸投げの大家さんが多いので

 

私達のように日々不動産の勉強をしている者から

してみれば、そのような大家さんには楽勝に勝てます

ちょっとした工夫で差別が出来たりします

 

孫氏もこんな事を言っています

克ち易きに克

ビジネスで勝ち抜くためには大事な考えだと思います

地方投資のデメリット

 

1、担保価値が低い

2、修繕費率

3、人口減少

デメリット① 担保価値が低い

先程地方物件の土地値の評価が低いので

固定資産税などの税金が安いという話しをしました

 

しかしこれっていうのは

銀行評価的な視点で見ると大きなマイナスなんですよね

 

なぜなら銀行は所有物件の評価を積算評価で評価するのですが

その際に資産価値が低ければ当然担保価値は無いと

みなされてしまう訳なんですよね

 

なので融資金額が伸びなかったり

場合によっては共同担保として使えなかったりします

 

なので地方の特に木造物件なんかでは銀行評価的には不利ですね

ただRCなんかだと建物の評価が結構出るので

地方の物件でも資産価値が高い物件もあります

デメリット② 修繕費率が高い

地方物件では都市部のような高い賃料設定が出来ません

場所によっては賃料も一部屋1万円代のようなアパートもありますよね

 

ただ大家さんには基本的に修繕義務があるので

賃料が安かろうが高かろうが

設備として提供しているものに関しては

修繕をしなければいけません

 

ではここでエアコンを設備として提供している場合に

エアコンが壊れて買い替えるとします

 

そこでエアコンは安くても5万位する訳ですよね

ここで賃料が6万取れていれば

1か月分の賃料でペイ出来ますが

 

賃料が1.5万でしたら

それを回収するのに3~4カ月かかる訳ですよね

 

修繕コストは地方でも都市部でも同じです

しかし取れる賃料には差があるので

地方物件の修繕費率は高くなってしまうんですね

デメリット③ 人口の減少

長期視点で考えた場合

地方の人口は必ず減少します

 

これは日本は少子高齢化社会なので

少子高齢化なので間違いありませんし

地方ほど人口の減少速度は速いと思います

 

人口が減れば当然空室リスクも高まります

 

でも私は地方物件を買います(笑)

 

私は今千葉の田舎に住んでいます

10年ほど前に東京の足立区から移住したのですが

 

正直今と10年前で町の状況が

変わったかと言えばそんな事ありません

 

じゃあ不動産投資を始めた8年前と

賃貸需要が減ったかというと

そんな事も無いんですね

 

ただ私も物件を10年、20年持ち続けるかと言えば

そんな事は無くて

 

私は5年程度保有して売却しています

5年程度で状況を見ながら

ポートフォリオの組み換えをしているんですね

 

正直5年程度のスパンであれば

現状人が多く住んでいる町、賃貸需要がある町であれば

人口減少による空室リスクは特に無いと思っています

ただ長期保有はリスクがあるかな~

というのが個人的な考えですね

 

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