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木造築古の減価償却期間に関する大きな勘違い

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます

 

私は木造の築古戸建ばかり所有しています

その物件のほとんどが耐用年数オーバー(築22年以上)の物件なんですよね

 

私は当初耐用年数オーバーの物件の減価償却期間は必ず4年と思い込んでいました。

なので実際に4年で減価償却していたんですよね

しかしそれは間違いだったんです(д)

 

4年と言うのは結構短い期間です

短い期間に経費として計上しますので

確かに税金を減らす事は出来ます。

 

私も当初税金を減らせるという事で

何も知らずに喜んでいたんですよね(笑)

 

しかし

物件を複数購入した年なんかは逆に赤字になってしまったり

また物件の売却の際は多く減価償却している分だけ

簿価が減りますので売却益が多く出て譲渡税をたくさん払う事になります

 

売却益=売却価格ー簿価

譲渡税=売却益×税率

簿価とは?<コトバンクより引用>

固定資産については土地・建物仮勘定を除き取得価額から減価償却引当金を控除した残額をもって簿価とする。

 

という訳なので

減価償却期間が短くても必ずしも良い訳では無いことが分かりますよね

ですから私は現在木造の耐用年数オーバーであっても

10年とかに減価償却期間を設定しています

 

因みに減価償却期間を4年以上に伸ばす事は出来ますが

逆に短縮させる事は出来ません。

そして4年以上に伸ばす場合はしっかり税務署の方に説明できるような

根拠が必要なんですよね

 

でも耐用年数オーバーの築古物件に関しては

大抵の場合が10年以上稼働する事が十分可能なコンディションかと思います

 

それが根拠です

 

実際に金融機関が融資期間10年とかで融資してくれているので

これは金融機関が10年以上稼働できると判断しているからですよね

 

そもそも木造の耐用年数が22年って短すぎる気がしませんか?

欧米では木造の家に余裕で100年以上住んでいたりします

 

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Comment

  1. 加藤亮 より:

    いつもブログ拝見させていただいております(^^)
    減価償却期間を延ばせる事に驚きました!
    まだまだ勉強不足なのを痛感します

    これからも応援しています♪

    • surferyaku より:

      加藤さん、コメントありがとうございます(^^)
      意外と知らない人が多いんですよね♪

  2. クロスフォレント より:

    有益な情報をいつもありがとうございます。
    築古木造の耐用年数を伸ばすことができることは知っていましたが、根拠がいるとは知りませんでした。
    基本的に税務署はルール通りが一番なんでしょうね。

    質問ですが、築古木造の購入後リフォームは、原状回復と異なり貸し出せるようにバリューアップとなります。
    そうなると税務署は耐用年数22年として減価償却を求めるのでしょうか。

    経費として単年度処理はやり過ぎで、逆に22年は長すぎ、実質的に10年くらいが妥当な気がしています。

    普段どのようになさっていますか?
    差し障りなければ教えて下さい。

    • surferyaku より:

      こんにちは(^^)
      修繕費は資産計上する場合、物件の建物の減価償却期間で同一に償却します。4年なら4年ですよ

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