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神奈川県の戸建投資戦略!

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

昨日は都内で神奈川県の戸建投資家の多久和さんとセミナーをしていました
千葉VS神奈川戸建投資セミナー

 

 

セミナーは57名参加、懇親会も32名の方が参加されて盛況でした

 

そこで今回初めて多久和さんの話をお聞きしたのですが

めちゃくちゃ勉強になりましたね

 

やはりエリアが違えば

同じ戸建投資でも戦略が全く異なります。

 

例えば私は平成築の物件を300万位で仕込んで

表層リフォームで綺麗にして貸し出すスキームを良くやりますが

(30万のボロ家なんかもやってますよ)

 

そのスキームを神奈川でやろうとしても無理

まず単価が高いので平成築の物件を300万位で仕込む事は出来ません

 

しかも神奈川の物件は築年が古いので表層リフォームだけで

貸し出すような事が出来ないですね

 

しかしこの多久和さんはその神奈川県で利回り20%越えを実現しています

 

要は同じ戸建投資でもやり方が異なるんですよね

場所が変われば戦略を変える必要があります

 

それこそ物件の評価の仕方も違ってきます

田舎でも平成築のカッチリした物件であれば土地値が低くても

上物が良いので売却で困る事はありません

 

しかし神奈川の物件のように築80年みたいな物件で

土地の資産価値も無ければ終わっています

出口戦略が取れませんよね

 

上物の価値も無くて土地の価値もない物件を誰も買おうとしません

 

一方上物の価値が無くても土地値が出ている物件

路線価以下のオーナーチェンジで利回りがそこそこ出ていれば買い手はいる訳です

 

なので上物がボロい物件を購入する場合は

土地の価値がとても重要です

 

私も普段路線価が出ないような田舎でやっていますが

都市部の築40年オーバー物件なんかも所有していて

そのような物件を買う時は私はしっかり路線価は見ていますよ

 

そしてボロ屋を購入する時は土地値だけでは判断できません

今の物件の状態からリフォーム費用がどれ位かかるのか逆算して

いくらで買い付けいれるか金額を決める必要があります

なのでボロ屋を購入する場合はそこの見立てが出来ないと難しいですね

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

 

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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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