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昨日は都内で神奈川県の戸建投資家の多久和さんとセミナーをしていました
千葉VS神奈川戸建投資セミナー

 

 

セミナーは57名参加、懇親会も32名の方が参加されて盛況でした

 

そこで今回初めて多久和さんの話をお聞きしたのですが

めちゃくちゃ勉強になりましたね

 

やはりエリアが違えば

同じ戸建投資でも戦略が全く異なります。

 

例えば私は平成築の物件を300万位で仕込んで

表層リフォームで綺麗にして貸し出すスキームを良くやりますが

(30万のボロ家なんかもやってますよ)

 

そのスキームを神奈川でやろうとしても無理

まず単価が高いので平成築の物件を300万位で仕込む事は出来ません

 

しかも神奈川の物件は築年が古いので表層リフォームだけで

貸し出すような事が出来ないですね

 

しかしこの多久和さんはその神奈川県で利回り20%越えを実現しています

 

要は同じ戸建投資でもやり方が異なるんですよね

場所が変われば戦略を変える必要があります

 

それこそ物件の評価の仕方も違ってきます

田舎でも平成築のカッチリした物件であれば土地値が低くても

上物が良いので売却で困る事はありません

 

しかし神奈川の物件のように築80年みたいな物件で

土地の資産価値も無ければ終わっています

出口戦略が取れませんよね

 

上物の価値も無くて土地の価値もない物件を誰も買おうとしません

 

一方上物の価値が無くても土地値が出ている物件

路線価以下のオーナーチェンジで利回りがそこそこ出ていれば買い手はいる訳です

 

なので上物がボロい物件を購入する場合は

土地の価値がとても重要です

 

私も普段路線価が出ないような田舎でやっていますが

都市部の築40年オーバー物件なんかも所有していて

そのような物件を買う時は私はしっかり路線価は見ていますよ

 

そしてボロ屋を購入する時は土地値だけでは判断できません

今の物件の状態からリフォーム費用がどれ位かかるのか逆算して

いくらで買い付けいれるか金額を決める必要があります

なのでボロ屋を購入する場合はそこの見立てが出来ないと難しいですね

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

 

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