このエリアに投資したらヤバい【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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あなたはどのように投資エリアを決めていますか？
エリア選定を失敗してしまえば、他でリカバリーするのはかなり厳しいです。
以前お話した投資家さんで、新築にも関わらずフリーレントつけても
半年以上空室で嘆いている大家さんがいました。
なので今回はエリア選定のポイントに関して解説したいと思います。
駅の乗降客数は意味が無い
投資家さんは、駅の乗降客数を気にしている人が結構多いです。
私は正直、駅の乗降客数だけ見ていても意味がないと思います。
それはなぜかというと、駅の乗降客数はそのエリアの人口の指標で、それだけ知っても
意味がないと思います。
要は、どれだけ賃貸の需要があるのかの指標が必要で、自分の物件にお客さんがつくか
どうかなんて、駅の乗降客数だけではわからないからです。
賃貸が決まるかどうかは、需要と供給のバランスで決まります。
需要がめちゃくちゃ多くても、それ以上に供給過剰では決まりません。
「見える賃貸経営」という不動産投資のリサーチで使えるサイトがあるのですが
この「見える賃貸経営」ではヒートマップで、そのエリアの賃貸需要が色分けされていて
非常に見えやすくなっています。
しかしこの「見える賃貸経営」にも弱点があって、それが何かというと、物件種別ごとに
ヒートマップが分けられていない事です。
エリアによっては、シングル向けのニーズは無いが、戸建ては供給が少なくてニーズがある
といった事があります。
でもヒートマップは、物件種別で分けられていないので、物件ごとの賃貸需要を確認する事
は出来ないんですよね。
実際私が投資しているエリアを「見える賃貸経営」でリサーチすると、真っ白ですが
募集後１ヶ月程度で客付けが出来ています。
ただヒートマップが真っ白で、賃貸需要もガチで何も無いエリアもあるので気をつけて
ください。
新築が半年埋まらない理由
冒頭で話したように、以前お話した大家さんで、新築にも関わらず半年も空室が続いて
いる方がいました。
その方が購入したのは、神奈川県の比較的都市部のエリアで、ヒートマップで見ると
かなり賃貸需要があるエリアです。しかし長期間空室が続いていたそうです。
なぜならそのエリアでは、その時期に新築がめちゃくちゃ建てられていたんです。
需要はあっても、それ以上に供給が多く賃貸が決まらなかったんですね。
逆に以前に私が内見したアパートで、その物件は千葉のど田舎にあり、立地も周りが
田んぼみたいなところで、「この物件は流石にお客さんつかないだろうな」と
見送ったんですが、その物件を友人が購入して、満室にしていました。
しかも、めちゃくちゃ安い金額だったので、かなり高い利回りが出てました。
当然この物件を「見える賃貸経営」でみればヒートマップは真っ白です。
なので賃貸需要を調べるのも勿論大事なことですが、それと同じように供給の状況、
競合となる物件がどれくらい存在するのかも確認しておく必要があります。
地方投資はヤバいのか？
人口増減でいうと、地方ほど人口減少のスピードは早いです。
では今、投資対象にならないかと言えば、そんな事は全然無いと思います。
地方でも賃貸需要はありますし、今はコロナの影響で地方移住する人も増えているので
賃貸のニーズはあります。
また私は、比較的田舎のエリアで１０年不動産投資やっていますが、この１０年間で
賃貸需要はあまり変化はありませんでした。
なので今後も、急激な人口の減少や賃貸需要の減少は考えにくいと思います。
２０年、３０年先はわかりませんが、５年程度の未来であれば、そこまで状況は
変わらないんじゃないかと思います。
ただ日本の人口が減ることは間違いが無いですし、地方ほど人口減少の
スピードが早いので、私は地方物件を長期間持ち続けるのはオススメしません。
市況の様子を伺いながら、定期的に売却などして、ポートフォリオの組み換えを
行うと良いと思います。
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