こんなオーナーチェンジを買ったらヤバい【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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皆さんはオーナーチェンジの物件にはどんなイメージがありますか？
めちゃくちゃ楽ちんとか、あまり儲からないとか、色んなイメージがある
と思うんですけど、買ったらヤバいオーナーチェンジの物件もあったりす
るので、今回はその話をしたいと思います。
オーナーチェンジは意外と儲かる？
まずオーナーチェンジですが、実はたくさんのメリットがあります。
その１つ目は何と言っても直ぐに賃料収入が発生することですよね。
普通物件を買って客付けして賃料収入が発生するまで、結構な時間と労力
がかかります。
上手い人でも物件購入後にリフォームの発注をして、リフォームして客付
けの募集してと言った感じなので、なんだかんだ半年位かかったりします。
繁忙期前だとリフォーム業者も立て込んでいるので、直ぐにリフォームに
入れなくてもっと時間がかかる事もありますし、DIYでリフォームする人
はリフォーム自体が１年以上かかることもあります。
なのでそのような苦労や、賃貸物件として稼働できない期間の機会損失を
考えれば、直ぐに賃料収入が発生するのはオーナーチェンジの大きなメリ
ットと言えますよね。
ただオーナーチェンジは、高いというイメージを持たれている人も多いと
思います。
実際普通オーナーチェンジで、利回り２０％の物件なんかはありませんが
自分で安く買って安くリフォームできれば、戸建てで利回り２０％達成す
る事は出来ます。
ただここで考えてもらいたいのが、このように高利回りを達成できても
買ってから賃貸物件として稼働できるまでの期間があるということです。
もし賃料収入が発生するまで半年、１年かかれば賃料６万の物件の場合
半年で３６万、一年では７２万の収益に差が出ます。
なのでオーナーチェンジはこの金額分、安く買えているようなものです。
しかもこの価格には自分が投入した労力や時間分は価格に反映されてい
ないので、実際はもっと割安に購入が出来ているという事になりますよね。
なので儲からないイメージがあるオーナーチェンジですが、私は物件次第
では全然検討出来ると思います。
オーナーチェンジは投資初心者向け
オーナーチェンジは投資初心者に適していると思います。
それはなぜかというとまずリスクが低いからです。
不動産投資で一番やっちゃいけないのが、賃貸需要の無い物件を買うことです。
そこがオーナーチェンジの場合であれば、既に入居がついているので、お客さん
がつくという証明にもなりますよね。
そしてこの事は金融機関から融資を引くときにも有利になります。
それは金融機関の担当者も、特に相手が投資初心者の場合はちゃんと客付け
出来るかどうか不安なんですよね。
そこで既に賃貸がついているオーナーチェンジの場合は安心感があるので
空き室の物件を購入するときよりも融資が引きやすくなります。
ただここで注意して頂きたいのが、入居がついているオーナーチェンジだから
市場調査はしなくて良いという事ではありません。
必ず賃貸需要があるのかどうかは、オーナーチェンジであってもするべきですし
また今の賃料に引き直して賃料を計算して、収支のシミュレーションを行う必要
があります。
買ったらヤバいオーナーチェンジ
今までオーナーチェンジのメリットを色々話してきましたが、オーナーチェンジ
にもデメリットがあります。
その一つが内見が出来ない事ですよね。
中の状態確認が出来ないので、退去後に思わぬ原状回復費がかかる事があります。
私が以前内見した物件で、オーナーチェンジで退去後の物件があったんですけど
その中の状態はかなり酷くて、その売り主は投資家でオーナーチェンジで物件を
購入したものの、購入後に入居者が退去してその修繕費を払えないので売却して
いたんですよね。
なのでオーナーチェンジにはこのようなリスクがある事も認識しておいたほうが
良いと思います。
そして私がヤバいと思うオーナーチェンジ物件が、素人DIYで表面上綺麗にして
入居づけして売りに出されているようなオーナーチェンジですね。
今はDIYでリフォームする人が増えています。当然素人が修繕するのと職人が
リフォームするのでは仕上がりに大きな差が生じます。
しかし素人DIYでも細かい所を見なければ、表面上綺麗にする事が出来るん
ですよね。
建物に欠陥があっても臨時的な修繕のみ行って、表面的に綺麗にして入居づけ
して短期間で転売するような、そんなオーナーチェンジ物件は注意が必要だと
思います。
オーナーチェンジなので買う側は物件の内部の確認を行う事は出来ませんし
入居者も入居後間もなければ建物の不具合には気づきません。
そのような物件が購入後に不具合が生じれば、それは新しいオーナーに請求が
来ることになります。
なので入居まもなく転売されているような案件は注意したほうが良いと思います。
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