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こんな戸建は利回りが高くても買いません!

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

私の戸建物件の購入基準として実質の利回りで18%以上というのがあります

実際にその基準を満たす物件を購入出来ています

 

しかし中にはこの基準を満たしていても購入に至らない物件もあるんですね

単純に利回りが高ければそれで良い訳では無いので

物件は総合的に判断する必要があると思います

 

そして私が利回りが高くても購入しない物件の一つとして

賃料が安過ぎる物件があります

 

これはどういう事かというと

例えば賃料3万円の物件と6万円の物件があったとします

その物件のエアコンが壊れてエアコンを買い替えるのに6万かかりました。

 

その際に賃料3万円の物件では回収に2か月かかりますが

賃料6万円の物件では1か月で回収できてしまいます

 

つまり物件の修繕比率が高くなってしまうんですね

物件が稼ぎ出すお金に対する修繕費の割合が高くなってしまうので

このような物件は利益が出づらくなります

 

エアコンの場合はエアコンを残置物扱いとして

修繕義務を逃れる術がありますが

この事は何もエアコンに限った事ではありません

 

特に入退去の際には

原状回復費を借主さんから頂いていても

大体10~20万の費用がかかりますので

それ考えると賃料3万円の物件では

半年分の賃料がぶっ飛んでしまいます。

 

なので賃料が安すぎる物件というのは

私は基本購入しません

 

しかもこれは修繕比率だけの問題では無いんですね

賃料の安い物件では投入する労力や時間も割に合わなくなります

 

なぜなら賃料が安かろうが高かろうが

戸建賃貸に仕上げる労力や時間は変わりません

 

賃料8万の物件でも賃料1万の物件でも

契約決済をする手間、リフォームを行う手間、客付けをする手間

物件のメンテナンスに行く手間は変わりません

 

だったら賃料8万取れる物件を買った方が遥かに効率が良いですよね

物件を購入する際は単純に利回りだけで考えるのでは無く

修繕比率や投入する時間と労力が見合う投資なのかも判断する必要がありますよね

 

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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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