リフォームコストを抑えるコツ
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私はほとんどDIYはしていません。
DIYはしていないんですが、よく「リフォーム費用安いですね」と言って頂けます。
リフォームにはコツがあります。
そのコツを抑えているか抑えていないかで、コストには雲泥の差が出ます。
なので今回は、リフォームコストを抑えるコツに関して解説します。
みんなリフォームし過ぎ
私は戸建て投資のコンサルティングもしているんですけど
コンサル生を見ていると、過剰なリフォーム内容だなと感じる事が度々あります。
なので見積もりチェックして、リフォーム内容の添削や代替案の提案をして、
コスト削減をしているんです。
おそらく多くの投資初心者の人は、このように過剰なリフォームをしてしまって
リフォームコストが掛かり過ぎて、収益を圧迫してしまっていると思います。
ではどうすれば良いのかというと、どこまでやるかの線引を明確にして、やらない部分
はやらないようにします。
リフォームに慣れていない人は、細かい部分も気になってしまいます。
それで「あれも直さなければいけない、これも直さなければいけない」
と考えてしまうんですね。
塵が積もれば山となるという言葉がありますが、細かい修繕が蓄積して多額のコストと
なります。
なので、自分のリフォームする範囲を明確化させないといけません。
私の場合は、生活に支障があるようなものは直しますが
多少見た目が悪い程度であれば何もしません。
例えば、私はリビングなどの物件のメインとなる部屋や、水回りのリフォームは結構力
を入れますが、二階の居室とかは何もせずに、クリーニングのみで貸し出す事も多々あ
ります。
金をかければ良いわけじゃない
見た目の良いおしゃれな部屋を作るには、必ずしもお金をかければ良いわけではありま
せん。
高級なブランド服を来ている人でもダサい人はダサいですし
ユニクロのようなファストファッションでもセンスが良い人はオシャレなものです。
これはリフォームにも共通することで、金にものを言わせてリフォームしてもダサい事
はありますし、逆にお金をかけなくても、工夫次第で素敵なリフォームは出来ると思い
ます。
例えばお風呂のリフォームですけど
普通にお金をかけてリフォームする場合は、ユニットバスへの入れ替えをすると思いま
す。
その場合は５０～８０万程度のコストがかかりますが
このように塗装やバスシートを施工することでかなり見た目が良くなります。
この場合１５～２０万程度で出来るので、コスト的には大きな差がありますね。
因みにDIYでこのようなタイルを塗装する時は、注意が必要です。
タイルは塗料がのりにくいので、しっかり下地処理しないと、塗膜が剥がれて来るので
注意しましょう。
そしてキッチンもシステムキッチンの交換をすれば３０万位かかりますが
シートを貼ることで、キッチン交換しなくても綺麗におしゃれにする事が出来ます。
これはダイノックシートでちょっと高めなので、施工費用はトータルで５万円程度ですね。
これは施工を業者にお願いしていますが、自分で貼ってしまえばコストはもっと抑える
ことが出来ます。
なのでコストをかけなくても、安くオシャレに出来るリフォームはたくさんあります。
この辺は知っているか知っていないかの差になってきます。
なので知識のあるベテラン大家さんは、コストを抑えつつも見栄えの良いリフォームを
行う事が出来ます。
リフォームコストが低い物件を選ぶ
そして、私がコストをそこまでかけないでリフォーム出来る理由がこれですね。
そもそも選択している物件が、リフォームでコストがかかりにくいものを選んでいます
なぜなら私は、DIYをほとんどしないので、リフォームでコストがかかる物件を買って
しまうと、業者に丸投げにしてしまうので、とんでもないリフォーム金額になってしま
うので、ペイしなくなってしまうんですね。
なのでリフォームコストがかかりにくい物件を選択しています。
最近は、ボロボロの物件を数十万で買って再生させたりもしていますが
私のもともとのスタイルはこっちで、
購入する物件のターゲットは、築２０～３０年代の物件を買っています。
これくらいの築年の物件の場合は、設備などはまだまだ使えるものも多く
そこまで修繕にお金はかかりません。
内装が汚れていても、基本的にクロスの交換やCFの上張りなどで済むケースが多く
そのような場合、戸建てでも５０万程度の修繕費用で済んでしまいます。
あと私が別荘物件を好んで買ったりするのも、この理由ですね。
別荘利用の場合というのは、人が常時住んでいたわけではないので
築年の割に内装の痛みが少なかったりします。
なので物件選定するときも、この物件は表層リフォームだけでいける物件なのかどうか
そのような視点で物件選びをすると、リフォームコストを抑えることも出来るようにな
りますよ。
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