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任売戸建を2件内見した感想

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

昨日も物件を2件内見、1件外観チェックしてきました

内見した物件はいずれも任売案件だったんですね

 

1件目の物件は平成築ですが残置物モリモリ、井戸、汲み取りの案件でした

正直それらの問題は全然克服可能

 

内装に関しては業者さんがヒドイヒドイ

言っていたのでどれ位酷いのかと思いましたが

大した事なかったですね

 

普段汚い物件見慣れているせいかむしろ綺麗に感じます(笑)

ただ私が致命的と思ったのは

日当たりの悪さ

 

南側に思いっきり林があって、逆側も林で

というか林の中の家なんですよね

 

そのため超絶日当たりが悪いのでその点がネックでスルーしました。

努力ではどうにもならない問題を抱えている物件は私は基本買わない事が多いです

 

元々の値段もかなり安く、更に指値も効きそうな雰囲気だったので少し残念

 

そして2つ目の任売案件は

これまた平成築でさっきの物件よりもちょっとお高めの価格帯

下水、上水道などインフラ面もバッチリです

 

因みにこの物件は集中プロパンでしたが

集中プロパン→個別プロパンに切り替え可能ですよ

なのでプロパン切り替え時の無償提供受けられますね

 

建物の状態もまずまずといった感じ

そしてこの物件リースバック案件だったんですね

 

リースバックとは売主さんが売却後も賃貸契約をして住み続けるというもの

なので購入後のリフォームする必要なく貸し出せるので

当面のリフォーム費用の節約、客付けが不要といったメリットがあるんですね

 

ただ任売の売主さんは基本属性不良なので

家賃保証会社の審査が通りづらい、家賃滞納などのリスクはあります

 

この物件の評価証明書を頂いたところ

物件評価は売値よりも100万位低いです

(田舎の物件ではよくある事ですが・・・)

 

既に買い付けが1本入っていて

それ以上の価格で買い付けを入れるとなると

リースバックで利回りが15%程度

 

直近2年の近隣の売買相場をチェック

相場よりも100万位は安いかもしれませんが

それではあまり旨味は無いですね

 

う~ん。ちょっと厳しいかな

 

といった感じで両方ともスルーとなりました

 

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