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効果的な入居付け4つのポイント 不動産投資

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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今回は効果的な客付け方法に関してお話しますね

賃貸繁忙期はいつ?

 

賃貸の繁忙期は俗に1月~3月と言われていますね

そして次に賃貸の動きがあるのが

9月~10月の第二繁忙期

この時期は企業の移動などが多い時期みたいですね

 

因みに戸建賃貸の場合はやはり繁忙期は動きが多いですが

割と年中需要があるイメージ

(12月とかも普通に決まったりします)

効果的な賃貸募集条件

賃貸募集する際に重要なのは賃料や敷金礼金などの条件面

条件が高すぎれば賃貸が決まりませんし

条件が低すぎれば利益を最大化させる事が出来ません

・賃料の調べ方

ではどのように賃料を把握したらいいのか?

まずはポータルサイトで自分の物件と同じスペックの物件が

募集エリアでいくらで募集されているか確認します

 

しかしそれだけでは不十分

必ず地場の不動産業者5社程度にヒアリングを行います

 

なぜ5社なのかというと提示する賃料というのは

業者ごとに結構偏りがあるからです

5社程度ヒアリングして平均をとると良いと思います

敷金礼金ゼロゼロの3つのリスク

現在は敷金礼金ゼロゼロ物件が増えてきましたね

敷金礼金のような初期費用が少なくなれば

入居時のハードルが下がり客付けしやすくなるメリットがあります

 

ただ良いことばかりではありません

敷金礼金ゼロゼロにはリスクがあります

 

・早期退去のリスク

敷金礼金ゼロゼロにすれば入居時のコストが下がるため

短期入居目的の入居者にとってはかなり好都合の条件

短期退去となれば再募集時の度に広告費もかかってきます

(クリーニング代などは入居者負担)

 

なのでこのような短期入居者を排除しなければいけません

その方法とは

短期解約違約金を必ず設定する事です

 

私の場合は1年未満の退去は賃料の2か月分

2年未満の場合は賃料の1か月分を頂いています

 

・入居者の質が落ちる

初期費用が低いという事は自己資金が少ない人でも入居が出来るという事です

 

あくまで傾向としてですが

・自己資金が多い入居者さんは属性が良い

・自己資金が少ない入居者さん属性が悪い

といった事があります

 

しっかり初期費用を取る事が不良入居者を排除するフィルターの役目にもなります

なので初期費用を下げれば入居者の質も下がる可能性はあります

 

・原状回復費の支払いを渋る

これは敷金を取っていないために起こります

私も何度か経験していますが

敷金を取っていない入居者さんが退去した際に

原状回復費の支払いを求めるともめる事があります

 

要は敷金のような元々手元にないお金から差し引かれる分には問題ないのですが

いざ自分の財布からお金を出すとなると抵抗を感じる人が多いみたいなんですね

なのでしっかり原状回復まで保証される家賃保証会社さんに加入してもらいましょう

 

 

内見の問い合わせ数を爆増させる方法

 

今は内見の問い合わせはほとんどネット経由です

そこで最も重要なのがネットに掲載する物件写真

 

物件写真で気を付けなければいけない事が一つあります

それは「ネットの物件写真を業者さん任せにしてはいけない」という事

 

業者さんの写真のクオリティってこんな感じですよ

 

ヤバくないですか?

 

物件の事を一番に考えているのは他でも無い大家さんです

業者さんはたくさんの案件を抱えています

一つ一つの物件を丁寧にこだわって写真など取っていません

必ず自分でこだわった写真を撮って業者さんに提供しましょう

 

そしてしっかり物件のステージング(飾りつけ)をして写真を撮ります

こうする事で写真の見栄えが更に良くなりますよ♪

 

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