大家業で飯が食えるのか？【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資をこれからやる人の中には今後専業の大家さんになりたいと考えている人も多いと思います
そこで大家業だけで本当に飯を食っていけるのか？
私の周りの大家さんや私の実体験を元にお話したいと思います
大家さんでFIREしている人は結構多い
まずお話したいのは大家業だけでFIREしている人はたくさんいます
そして普通のサラリーマンよりも遥かに収入が多いですしお金持ちです
なので現状大家業で飯を食っていくという事は十分可能だと思います
そしてそんな脱サラ大家さんの特徴をもう一つ上げると脱サラした専業大家さんはかなり暇です
大家業というのは所有物件がお金を稼いでくれるので大家さんが一般的なサラリーマンのように
1日何時間働いてみたいな事はありません
なので大家業で時間が取られる事はほとんどありません
しかも多くの業務をアウトソーシング出来てしまうので外注化してしまうとほとんどやることが無くなってしまいます
なので脱サラされた大家さんは外注することも出来るのに敢えてDIYしている人や自主管理にしている人が多いです
もし脱サラを考えているのであれば脱サラ後の時間の使い方も併せて考えておいた方がいいかもしれませんね
こんな人は脱サラ注意
そして脱サラには適さないのに脱サラしてしまう投資家さんもいます
どういう事かというと不動産投資の場合は収入は物件から入ってくる家賃収入になります
売却時のキャピタルゲインもありますが、メインの収入は家賃収入です
そしてアパートなどの収益物件を購入する際は基本的に借入をしますから、その借入の返済を引いたお金が実際に残るお金になります
他に経費などもありますから実際にはもっと少なくなりますが、大雑把に言うとそんな感じです
そこで融資を引く際に30年など長期融資を組む事によって月々の返済額を抑える事が出来ます
そうすると（家賃ー借入の返済）＝手取り収入ですから月々の手取りが増えるので収入が増えたと錯覚してしまうんですよね
こういう人が脱サラするとヤバいです
長期融資にすれば月々の返済額が少なくなるのでキャッシュフローは多くなりますが残債の減りがめちゃくちゃ遅いです。
私も公庫から返済期間10年の短期融資とアパートローンで30年の長期融資を引いていますが
両者を比較すると残債の減るスピードには雲泥の差があります
期間30年の借入の残債はめちゃくちゃ減りが遅いです
またこのような長期融資も耐用年数がしっかり残っている物件で引いているのならまだ良いのですが
金融機関によっては耐用年数以上の期間で融資を出してくれる金融機関もあります
一般的に融資期間は物件の耐用年数までというのがセオリーです木造なら耐用年数が22年なので
築１２年なら融資期間は１０年、新築なら融資期間は２２年といった感じです
そのように耐用年数オーバーの融資を引いている投資家には融資が出なくなります
しかも脱サラしてしまえば給与所得という安定収入がなくなりますから
金融機関としては与信を担保に取れなくなるので更に融資が出なくなります
大家業は融資ありきのビジネスモデルなので融資が出なくなれば新規の物件購入が出来なくなるので
事業規模を拡大させることができなくなります
なので脱サラを検討する時は見せかけだけのキャッシュフローに惑わされないようにしましょう。
将来の事はわからない
そして先程現状大家業でリタイアしている人はたくさんいる
専業大家さんで成功している人もたくさんいるというお話をしましたが
ただ将来も大家業で飯を食っていけるかは正直わかりません
なぜならみなさんもご存知の通り日本の人口は減少傾向で賃貸需要の減少が予想されますが
新築物件はドンドン建てられている状況なので将来的に供給過剰になるのは日を見るより明らかです
しかも今は円安で金利上昇のリスクも出てきています
金利が上昇すれば返済額は増えるので手残りのキャッシュフローは少なくなってしまいます
収益が圧迫されて今後運営がなりたたなくなる可能性もあります
今成功されている大家さんは情報取得のスピードが早いので危機的状況になる前にイグジット取られて損失を回避出来ると思いますが
情報感度の悪い投資家さんは逃げ遅れて最終的にババを引くことになってしまいます
何でも安泰な事業などありません、今うまく行っていたとしても常に危機感を持って運営するのが重要だと思います
もし脱サラして専業大家になる場合は事業家として独立するということですから今が大丈夫だからと慢心するのではなく
常に情報収集して最新の情報にキャッチアップしていくことが大事だと思います
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